2007年3月17日下午央行宣布自3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，与此同时，住房公积金利率也相应进行调整，上调0.18个百分点。这是商贷继2004年10月29日以来的第5次加息，公积金是第四次加息。很明显，利率已进入市场化阶段，主要将通货膨胀和固定资产价格作为特征观察因素，因此，如果未来这两大方面因素不能得到良性发展，还有加息的极大可能。加息不断，消费者贷款购房的负担就在不断增加,也正是对未来加息的预期，目前准备贷款和已经处于贷款阶段的消费者都变得更加慎重，都在极力寻找一种更加省钱的方式实现置业梦想。为了更好地为消费者服务，北京中原三级市场部专业研究人士以最大限度节省支出为出发点，从贷款“购房前后”两方面，分过程将不同种类方式作一详细对比分析，希望能对消费者有所帮助。

贷款购房前：

    从目前消费者贷款购房来看，有四个选择过程即贷款方式、利率选择、还款方式、贷款年限，这四个过程中有多种方式可供消费者选择，各种方式从购房支出上有多有少，下面具体来作以详细：

1. 贷款方式------公积金优于商业贷款

    从2007年3月18日起消费者贷款购房无论是商贷还是公积金贷款，其利率都进行一定幅度的提升，其中，商贷提高0.27个百分点，公积金提高0.18个百分点。公积金利率仍然占据一定优势。下面以一个实例来比较一下商贷与公积的支出差额。

    李先生于2007年3月25日购买一套60万元房屋，首付款20万元，贷款40万元，李先生目前在银行仅为一套贷款，因此利率采取优惠利率。5年期以上商业贷款利率按6.04%计算，5年期以上公积利率按4.77%计算

单位：元

（以上数据由北京中原三级市场部研究中心提供，仅供参考）

    通过上面数据可知，采用公积金贷款要比商业贷款少支出很多。以贷款15年为例，贷40万元，公积金贷款要比商业贷款月供少支出268.62元，15年共少支付利息达48351.71元。这对于贷款消费者来说具有极大吸引力。因此，对于单位给上公积金的消费者来说，虽然选择公积金贷款手续上要繁琐于商业贷款，但从节省支出角度考虑，北京中原三级市场部建议您最好采用公积金贷款。

2. 利率选择------浮动利率、固定利率各有千秋

    2007年3月17日央行第5次上调商业贷款利率，再次表明加息通道已经打开。由此，利率的不断上调，更加凸显固定利率的优势，固定利率再次成为人们关注的焦点。但对于这两种利率而言，北京中原三级市场部研究人士建议消费者在选择时不要盲目行动，一定要结合自身特点去选择，因为，浮动利率和固定利率相比较各有千秋。

    其一，从贷款年限上说，浮动利率选择范围要大于固定利率；

    其二，由于固定利率贷款年限较短，所以对消费者月供承受能力要求较高；

    其三，固定利率一般普遍高于同档次的浮动利率的优惠利率，而低于同档次的浮动利率的基准利率；

    因此，可以说固定利率对于贷款年限较短的在银行目前超过一套房屋贷款的消费者吸引力较大，而对于普通自住消费者来说，就要进行综合考虑了，需要将目前优惠利率与固定利率之间作一比较，看其差值有多少，再结合未来加息的预期，及上涨幅度，作出自己理性选择。

    下面以一个具体实例来比较一下固定利率与浮动利率在月还款额上有多大差异。

    以一套贷款40万元，期限为10年，等额本息还款法，对比3月18日调整后的浮动利率与某银行固定利率的还款额。

  （以上数据由北京中原三级市场部研究中心提供，仅供参考）

    通过上面表中数据可知，按照上面银行的固定利率计算来看，对于贷款采用基准利率的消费者来说，节省支出较多。以贷款40万元，10年期为例，固定利率要比浮动利率月供少支付135.3元，而总利息少支付16235.7元。而对于采取优惠利率的消费者而言，从目前来看，若采用固定利率支出反而会增加。如果未来加息的话，按每次上调0.27%标准的话，10年内有两次加息，优惠利率就会超过固定利率。但这只是一种预期，有一定的风险性。消费者选择时一定要注意。

3. 还款方式------不同人群选择不同还款方式

    从目前来看，消费者常用的还款方式有等额本息、等额本金、双周供等三种方式，每种方式有着自己不同的适用人群及还款特点。

    三种方式适用人群、特点大比拼

（上述资料由北京中原三级市场部研究中心提供，仅供参考）

4. 贷款年限------15年为还款方式选择临界点

    从目前贷款市场来看，对于同一种还款方式而言，随着贷款年限的增长，月供虽有所减少，但总的利息支出额是处于大幅增长的。但如果结合年限来选择还款方式的话，15年无疑是一个临界点。

    贷款15年以上宜选等额本金，15年以下宜选双周供

    以上面例子贷款40万元房屋为例，且属于在银行一套商业贷款房屋。利率按6.04%计算

    采取不同还款方式的利息支出如下：单位：元

（以上数据由北京中原三级市场部研究中心提供，供参考）

（以上图表由北京中原三级市场部研究中心提供，供参考）

通过上面图表可以看出：

    1） 在这三种方式中不管贷款年限的多少，等额本息方式支出利息是最高的。

    2） 等额本金与双周供相比，利息支出差随着贷款年限的增加出现小剪刀差现象。以贷款15年为一平衡点，在这一基点上，等额本金与双周供支出利息基本相当。而从15年往下，双周供利息支出略低于等额本金方式，以贷款40万元，10年期为例，双周供比等额本金要少支出2510.19元；从15年往上，两者之间差距明显起来，以贷款40万元，25年期为例，双周供比等额本金多支付10583.53元。

贷款购房后：

    五种提前还贷方式可供选择，消费者据己情况选择

    对于目前已经贷款购房的消费者来说，面对利率的不断上调，有部分消费者考虑提前还款，以此来减少利息支出，达到省钱的目的。下面具体来比较一下采取哪种方式会更合适一些。

    以王女士在2006年9月购买的一套总价为50万元的房屋为例，首付15万元，贷款35万元，贷款年限为15年，当时利率采取的5.814%，等额本息还款法，从10月1日开始还款，月供为2918.44元。而2007年3月18日央行再次上调贷款利率，5年以上基准利率调整为7.11%，优惠利率为6.04%。对于王女士来说，从2008年1月1日起就要执行新利率了。面对市场上加息的预期在不断高涨，贷款负担在不断增长，王女士开始考虑于07年4月初提前还款。对此情况，北京中原三级市场部研究人士为其提供五种提前还贷方式可供选择，具体要以王女士的经济情而定。

注明：

    1）2007年4月初时，王女士在银行贷款的剩余本金为342574.42元，已支付利息10085.06元。

    2）对于王女士而言，部分提前还款后，由于从08年1月开始新的利率，所以月供会有所不同。

（以上数据由北京中原三级市场部研究中心提供，供参考）

    综上所述，北京中原三级市场部研究人士将消费者贷款购房前后所面临问题进行了一一详解，希望能对您有所帮助，能够面对利率的不断上涨，根据自身经济情况及时调整贷款策略，以期达到最大限度节省支出的目的。