政府一方面要将外资纳入房地产调控的整体考虑，不宜实行内外有别的政策；另一方面要做好内功，引导外资促进房地产业健康发展

　　商务部近期颁布的《关于2007年全国吸收外商投资工作指导性意见》规定“严格限制外商投资房地产”，这将2006年7月建设部、商务部、发改委等国家六部委联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（171号文件）以来对外商投资房地产的约束发展到了一个新的高度。

　　正如笔者在《限制外商投资房地产不宜一刀切》（3月23日“意见领袖”）一文中所说，商务部这个规定过粗，在操作层面容易造成一刀切的后果，也不利于房地产业的健康发展。与政策产生的后果相比，外资热衷投资国内房地产这个现象本身更值得深思。

　　事实上，不仅是外资，内资也热衷投资房地产。近年来，内地富豪排行榜上榜富豪的行业背景也以房地产业居多。在政策层面上，2004年以来，为稳定房价，国家各有关部门通过利率、税收、土地等政策，甚至必要的行政手段对房地产业进行了一系列的调控。但房价却一路攀升，越调越涨。这种现象恐怕就不能仅仅归罪于外资了。

　　从房地产本身的性质来看，这种情况的出现，很大程度上仍是政府的缺位和越位造成的后果：在中低收入阶层住房需求的满足上缺位，而在商品房开发上越位。

　　最近建设部要求各地建立廉租房，并要求地方政府以土地出让金净收益5％用于廉租房建设，这可以视为对政府缺位的回归，值得赞扬。但是，一方面是目前廉租房标准与城市低保连在一起，更广大的中低收入阶层无法享受，仍然要购买商品房；另一方面，即使低保家庭才能申请的廉租房也供给不足，需要进行摇号、抽签或排队等进行事实的配给制。因此，在解决中低收入阶层住房问题上，需要进行更深入的研究。从产品市场到金融市场，在制度、设计上都要确定政府的角色和承担的职责，切实保障社会居民都能有房子住。

　　房地产的另外一个性质是商品，具有商品的一般特征，其价格取决于供求关系。比如生活好了，对房子的质量、面积、地理位置、小区环境等都会提出更高的要求，这就超出了基本居住的范畴，不需要政府来承担公共责任。按照买者自负的原则，要居住者自行承担供求关系调节的价格波动。从这个意义上看，放开房地产商品市场不足为虑。外资愿意花大钱买我们的商业楼宇，我们可以将这些资金用于其他建设。如果外商投资房地产也要从国内银行贷款，那么潜在的风险产生路径与内资并无二致，可以通过国家信贷政策和银行风险内控制度加以控制。如果资金完全来自海外，那更谈不上金融风险。

　　真正值得考虑的是政府在商品房市场上的越位。外商对房地产投资规模一般比较大，可以迅速增加当地生产总值，改善产业结构。不仅如此，在现有考核体制下，还可以成为改善形象、招商引资的政绩。在这种情况下，一些地方政府也更愿意拿出大的房地产开发项目，甚至以十分优惠的条件吸引外商参与。扭曲的要素价格，提升了外商投资房地产的利润空间，而投资这些政府越位提供的商品开发项目，对于外商来说极具诱惑力。

　　因此，很大程度上，正是政府在不同性质的房地产市场上的缺位和越位，造成了商品房市场上的需求过旺，使得外商热衷于投资房地产。

　　对外商投资房地产另外一个担忧，是会对国内调控政策造成冲击。在一个封闭经济里，调节房地产市场的供求，以至整个社会的固定资产投资，有两个法宝：一个是土地；另一个是信贷。就房地产业来看，2004年以来采取的种种措施，最为严厉和有效的手段也正是围绕着这两个方面做文章，其中由于土地政策具有刚性，在政策调控上以信贷政策居多。但是，在开放经济中，信贷政策的效果却容易被外资的流动所削弱。在银行贷不到款或贷款代价比较高的房地产开发商，可以通过向外资出售部分项目股权、资产、借款等方式获取开发资金，从而使原列入调控目标的房地产项目能够平安度过资金紧张的严冬。

　　这个担忧虽不无道理，但也不必过虑。如果政府在房地产市场上作了自己应该做的事情，大部分中低收入阶层的住房都有保障，在商品市场上只要不越位，履行监管职责，控制好金融风险，并通过利率、税收等价格手段来调节市场上的投机行为，外商对房地产的投资仍不足为虑。

　　首先，外资投资房地产并不是金融风险的原因。外资投资房地产对宏观经济产生负面影响最为深刻的教训，是东亚金融危机中的泰国。但是对东亚金融危机形成的原因分析表明，自身经济的不健康才是最主要的因素。因此，一方面要将外资纳入房地产调控的整体考虑，不宜实行内外有别的政策；另一方面要做好内功，引导外资促进房地产业健康发展。

　　其次，只要采取适当措施，外商对房地产投资的风险后果仍然可控。从最近两年的情况来看，外商投资房地产常见的方式就是以高价购入开发项目股权或中心城市的高档商业楼宇。诚然，羊毛出在羊身上，外商巨额的投资最终会转嫁到高的房价和租金上，但只要他能卖或租出去又有何不可？考虑到土地供给垄断性，如果在一定期限内仍无法卖出去或租出去，只想用于投机，我们也可以根据有关打击房地产投机的措施进行回收或采取其他措施加以对付。

　　事实上，为了获得收益，在投入之后，外商一般都会在增值服务上下功夫，比如营造更好的商务环境、提供便利生活设施、提升物业管理质量、美化周边自然环境等来增强其吸引力。这对一个地方来说，也是提升地区形象、优化投资发展环境的一个亮点，倒不是坏事。