我国的房价高不高？一直存在两种对立的观点。这几年中央出台调控措施说明，房地产倍受关注，特别是今年，房地产新政频繁出台，相关部门多管齐下，房价却一路攀升，并且不排除房价新一轮攀升。香港、日本房价暴涨暴跌的教训提醒我们，内地房地产业应未雨绸缪，通过制度创新把太高的房价降下来，促使房地产市场步入良性发展的轨。

    下面，用反映房价水平的重要指标——房价收入比对中外房价水平进行分析。为避免概念混乱，先说明研究房价不要与汇率混在一起。

    有人用1美元折合成8元人民币来论证我国的房价很低，还有很大的上涨空间。我则认为，以此为据研究房价是严重误导，这将使得在中国生活的大多数人买不起房，侵害国人与生俱来的居住权，其恶果是在中国土地上修建的住宅给国内少数富人居住，给外国人居住，颠覆了住房制度改革的初衷。

    汇率是在国际贸易等商务活动中发挥作用，房地产作为不动产，说明土地和土地上建造的房屋为非贸易品，因此用汇率折算房价没有道理，好比在中国挣钱在中国消费，在美国挣钱在美国消费，换句话说，1万元人民币与1万美元在各自的国家购物能力大体相当。再比如，中国著名的搜索引擎百度在纳斯达克融得1亿美元，拿回国内花是一大笔钱（大约增加了7倍），在美国就地使用则是小钱（相对拿回国内使用而言），说明中国企业到美国融资回国花钱合算，如果美国企业到中国融资，然后回美国花钱则不合算，如此而已。

    因此，用美元换算成人民币，进而证明中国的房价不高太荒唐，研究房价水平不能用汇率换算成人民币（绝对值），而要用相对值指标——房价收入比。

    房价收入比的定义是：某地区户均房屋总价与家庭年均收入之比，即

    房价收入比 ＝ 某地区户均房屋总价 / 家庭年均收入

    房价收入比是各国评价房价水平的指标，能较准确地判断某地区的房价水平。

1、美国等国家的房价水平

    下面引用的是学者沈晓杰提供的数据资料〔1〕〔2〕。

    旧金山有全球著名的硅谷，是全美房价最高的城市之一，1996年房价收入比约5.5（200多平米独立屋，独立屋亦我国称的别墅，房屋总价27.5万美元，家庭年收入约5万美元），现在房价上涨，但收入增长更快，因此房价收入比有所下降。

    丹佛的房价是美国一般城市的房价水平，1999年房价收入比为1.5（200平米的独立屋，房屋总价14万美元，中产家庭年均收入近9万美元）。

    温哥华是加拿大房价最高的城市，2000年房价收入比约为4（200多平米，总价约20万加元，中产家庭年收入约5万加元）。

    东京不仅是日本房价最高的城市，也是全世界房价最高的城市之一，房价收入比为4.5-5（户均面积90平米），如果家庭主妇外出工作半天，房价收入比可降到3。

    纳入居民“最难以承受”之列、房价收入比很高的城市有：悉尼8.5，纽约7.9，伦敦6.9。悉尼名列前茅，但应注意，悉尼户均居住面积187平米，由房价收入比的公式可知，在分母不变的情况下（家庭年均收入不变），房价收入比与房屋面积正相关，如果将悉尼的户均居住面积187平米减半，即减为90平米，悉尼的房价收入比只有4.25。

    为方便对比分析，将上述城市的相关数据列表如下。

    -- 表1
    城市-------户均居住面积------ 房价收入比 ---- 年份

    旧金山------约200平米----------- 5.5-------  1996年
    丹佛 ------ 约200平米 ---------- 1.5 ------  1999年
    纽约 ---------不详-------------- 7.9 ------  不详
    温哥华-----  约200平米---------- 4 --------- 2000年
    东京 --------约 90平米-------- 4.5 - 5 ----- 不详
    悉尼 --------约187平米 ---------  8.5 ------ 不详
    伦敦 ---------不详--------------- 6.9 -------不详

2、我国的房价水平

    下面是北京、上海、杭州2004年的相关数据。

    ---表2

城市---中产家庭年均收入---每平米房价----90平米总价----房价收入比

    北京----- 46914元---------- 8000元--------72万元---------15.35 
    上海----- 50049元----------10000元--------90万元---------17.98
    杭州----- 43695元---------- 8000元--------72万元---------16.48

    可见，我国房价最高的北京等城市的房价收入比在15以上。

    需要说明，中外房价收入比有所不同，除日本外，上述国家户均居住面积为200平米左右，全装修；我国户均居住面积90平米左右，毛坯房，未装修。上述国家的居住面积类似我国的使用面积（使用面积为建筑面积的70—80%）。此外，人工费高低、建材价格高低、是否安装电梯等，都会影响房价收入比的分子——户均房屋总价。

3、对比分析

    国际组织提供的合理房价收入比为：世界银行专家认为是4-6，联合国人居中心认为是3-6，综合起来，国际公认的合理房价收入比是3-6。

    为有效对比，考虑中外住宅居住面积相差一倍以上的因素，将表1中的高房价城市房价收入比调整为3左右。由此可见，北京等城市的房价收入比15为国外高房价城市的5倍！打个比方，在北京用60万元人民币买一套住宅，与在美国用300万美元买一套房相当，然而，美国户均房价离300万美元远得很，2004年美国户均房价中位数约为18.5万美元，房价收入比约4.1，这可以粗略地说明，我国的房价高得离谱，堪称世界之最！

    需要说明，上述国家的户均居住面积不会改变，仍然是200平米左右，在此假设面积减半是为了与我国的户均90平米可比，科学研究允许这样模拟分析。

    我国是发展中国家，国民收入偏低，而北京、上海、杭州的房价水平大大超过了世界高房价城市的房价水平，并带动全国大中小城市房价逐级攀升，房价上涨速度大大超过了居民收入水平的上升，因此与其他国家相比，北京等城市的房价下跌才正常，不跌是反常。

    我曾对自己的研究结果产生怀疑，中外房价水平怎么会这样悬殊？为获取旁证，我上网搜寻并得到了证实，互联网使世界小得像一个地球村，美国等国家的房地产政策让我大开眼界，原来美国等国家对投资房地产课重税，投机炒房无生存空间，然而，我国开征的住房转让所得税从2004年1月试点至今，不了了之，足见炒房客、开发商联络某些官员、学者左右政策和抗税的势力多么强大。

    没有规矩不成方圆，市场化不是自由化，现代市场经济是法制经济，不能想怎么涨价就怎么涨，不想纳税就不纳税。遗憾的是，某些学者一个心眼儿地为开发商张目，与炒家默契，面对8000元/平米甚至更高的房价，极力论证房价不高，即便承认房价高也要论证房价不能跌，应该稳中有涨，这怎能相信他们会给房地产改革设计好方案呢。

    市场经济下的商品价格有涨有跌，房价全面攀升说明这个市场一定有问题，畸形市场是反市场经济规律的，需要透过现象看本质，查清房价奇高的原因，在此基础上才能找到治本之策。内地房地产已到了治本之时，治标已无济于事，小修小改会适得其反，推动房价进一步飙升，使我国经济面临更大的风险。