近期，针对房地产市场的调控政策频频出台。但是，这些调控政策对于地产开发商们威慑力并不如人们想像得那样大。各大开发商圈地的圈地、捂盘的捂盘，甚至有开发商敢说：“我们捂到2009年不成问题”。

　观望不等于需求改变

　“其实，销量下降也不只是购房者观望的原因。”从业近十年、现为北京某房地产公司副总经理的王竞辉说，“开发商囤地、捂盘也是因素之一。”

　王竞辉坦承，他对所谓的“有价无市”并不感到担心。

　王竞辉认为，整体来看楼市的供求状况并没有发生根本变化。宏观调控之下，个别投资过热城市的房价会有较大跌幅，但北京及大部分城市的房价，至多会产生一些小幅波动。

　“主要是会对投资客的心理产生比较大的影响。”他避开对政策的直接评价，“之前珠三角房价下降的消息和要大力调控的风声，已经让市场形成了浓厚的观望情绪。这些(政策)出来以后，会加重持币待购的心理。”

　“我在很多城市做过项目。有的城市开新盘，投资客的比例会超过六成。”王竞辉说，“北京开的盘，投资客大约占到三成。所以，北京房价不可能像深圳一样波动。”

　开发商以“需求仍在”为理由，对房价保持乐观预期，并非全无道理。

　“‘掐’住土地和资金的政策是最厉害的，特别是对中小开发商。但现在‘捂’着的，根本不怕什么有价无市。”某大型房地产上市企业一位不愿具名的内部人士说，“我们捂到2009年没问题。即使哪天房价有了大的波动，也只能代表行业的集中洗牌。未来长期的房价走势，根本不值得担心。”

　囤地和捂盘行为，其人为缩减供应、支持当前房价水平的目的显而易见。国土资源部、财政部和中国人民银行12月3日联合出台的《土地储备管理办法》，目的就是为了缩短土地形成房地产有效供应的建设周期，打击土地囤积行为。

　“《城市房地产管理法》里有规定，如果有不可抗力、政府行为或一些必需工作的因素，可以延迟开发。”这名人士说，“现在规定储备土地要进行必要的前期开发，但这种‘净地’上市还需要一段时间。”

　“经济适用房和廉租房？”他继续说，“还要慢慢盖吧？短期内对楼市不会有太大影响。”

　12月4日，《土地储备管理办法》出台的第二天。招商地产(000024)、金融街(000402)、万通地产(600246)分别公布拿地公告。

　调控“落地”有隐忧

　《廉租住房保障办法》发布后，便有专家表达过一种忧虑，地方财政不愿承担提供大部分资金的责任，如何保证廉租房建设不出现资金缺口？

　全国每年需要的保障住房建设资金，普遍采用的估算数字为500亿元。

　2007年，中央政府用于廉租房建设的资金为49亿元，其余主要来自地方财政。

　早在2006年7月，财政部便要求：土地出让金净收益中的5%应纳入廉租房建设资金。有统计表明，2006年全国城市土地出让金净收益近7000亿元，理论上可向廉租房提供350亿元资金。但截至去年底，用于廉租房建设的资金中，只有3.1亿元来自土地出让净收益。

　土地出让收入是地方财政主要来源，靠行政命令来规定土地出让净收益的一部分投入到廉租房建设，最终是否能实现预期效果？

　新的《廉租住房保障办法》中，将土地出让金净收益中应纳入廉租房建设的资金比例从5%调整到10%%，对廉租房资金来源也作了更详细具体的规定，但相比过去，并没有出现实质性的突破。

　谈及调控政策对房价的实际影响，包括住宅与地产研究会常务副会长包宗华在内的多位专家均表示，房价稳定值得期待，但消费者不宜对房价下跌抱有“过高的乐观情绪”。