近年商品房价格上涨速度过快，建立保障型住房体系已迫在眉睫。从近期国家的一系列相关政策以及温家宝总理所发表的言论中，不难看出政府对建立保障型住房体系的决心。我们认为，相对于2007年楼市“大红大黑”的浓重，2008年应该是开启保障型住房体系的“保障元年”，楼市的主色调将是给人带来温暖的橙色，看到它，就能感到一种淡淡的明快和幸福，正如金沙洲新社区的主色调一样。

      除了意味着保障型住房体系的“橙色”外，明年楼市还将呈现出另一种颜色——白色。对于住房保障体系外的商品住宅市场来说，明年的情况现在还难以判断，什么事情都有可能发生。但可以肯定的是，明年的商品住宅市场不可能再像今年一样大起大落了，其价格也将更加透明。因此，我们对明年的商品房市场赋予空明的“白色”，给大家留有更多的想象空间。相对于2007年的“红与黑”，2008年的“橙与白”也许能给广大老百姓带来更多的温暖和关怀。让我们张开双臂，迎接“保障元年”的到来！

橙色：温暖明快之色

两个70％开启“保障元年”

      今年11月，温家宝总理出访新加坡时，专门带着建设部部长汪光焘等一行前往当地的组屋区参观，了解新加坡提供公共住房的政策和经验。随后他表示：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。”这道出了总理对我国住房保障体系建设的关注。

      从现在开始，我国正步入保障型居住的新时代。今年8月份，国务院颁布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，该《意见》的第21条明确提出了两个“70％”的结构——“城市新审批、新开工的住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应量，不得低于居住用地供应总量的70%”。从这两个“70％”，我们看到了政府加大保障型住房供应、加快中小户型和普通商品住房供应的决心。

      近期，针对保障型住房更具体的文件也陆续出台，包括《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》以及《经济适用住房管理办法》等。就广州而言，廉租房的摇珠和限价房即将开售，让很多市民沐浴在“橙色”所带来的温暖和幸福感中。

白色：充满想象之色

别指望楼价出现大跌

      随着“90·70”政策的实施，明年越来越多新推出的商品住宅项目中，紧凑实用的中小户型产品将大大增加，而一度大行其道的舒适大户型则会买少见少。明年市场将出现两极分化的景象：一方面中小户型项目的价格会相对平稳，不会出现大幅增长；另一方面，大户型及别墅产品的价格则会不断上涨，总价预料会达到新的高度。

      同时，明年将是大量通过公开出让方式取得土地的项目陆续完工并推出市场的一年。由于已经知道该地块的拿地成本，我们也就能比较容易地推算出它的销售价格以及发展商的利润有多少，从而使得整个商品住宅的价格透明度大大增加。不过，从另一个角度看，既然土地成本摆在那，没人会做亏本的生意，所以指望商品住宅单价大幅下跌的想法只能是一厢情愿了。价格再怎么调整，也不可能回落到前几年的水平了。

20%还是9.9%？

有“阳光”就好了

      广州楼市价格回归理性通道，这是众所周知的事实，各方有所争议的是楼价下跌的幅度究竟有多少。最近，央视《经济半小时》记者在广州采访了一些地产人士，网上对这篇报道提炼出来的标题耸人听闻：《广州半数楼盘平均下跌20%》。而据广州市国土房管局发布的最新广州房价数据显示：广州11月房价下降了1141元/m2，降幅为9.9%。

      从统计学来说，央视的调查结果与广州市房管局公布的数据并没有冲突。在楼价下跌的过程中，一些以投资为主的楼盘被挤出最多“水分”，而有强大自住需求的楼盘则降幅有限。把最高跌幅亮出来固然是“抓眼球”的做法，可是对于行业的健康、可持续发展，却有可能带来不可估量的伤害。我们更认同广州市国土房管局的数据：降价近10%是近期广州楼市的总体走向。

      跌，不是争议的问题；但跌多少，这是个问题。有人或许会说：你干吗要斤斤计较这降幅？我们认为，房地产业需要的是理性和有建设性的观点，尤其在市况不明的时期，更需要媒体以科学、理性的态度对待每一个新闻事件和每一份数据。

      在漫天飞舞的“猛降”信息之中，市民和房地产业界人士格外希望广州市国土房管局的“阳光家缘”网站能重新恢复提供实时交易数据的服务。若有“阳光数据”，必然可以减少市场上众说纷纭的无谓猜测。

      在今年“5·30”股市大跌后，一个朋友的MSN签名愤然改为：“罗马不是一天建成的，却可以在一天摧毁。”房地产业在整个国民经济中是牵一发而动全身的，地位举足轻重。“楼市打喷嚏，GDP害感冒”。希望楼市重拾理性，告别非理性繁荣，大庇天下寒士尽欢颜。

第一个70%保障：更多人有房可买

政策要点

      国家政策：2006年5月，国家9部委联合发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，明确规定“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整”。

      广州市政策细则：广州市出台了《广州市住房建设规划（2006~2010）》，规定5年内广州将建设各类住房56.24万套，总建筑面积5350万平方米，平均每年建筑面积为1070万平方米。同时，套型建筑面积90平方米以下的住房要占供应总量70％的比例实行总量控制，而且每年必须达到。

楼市将是中小户型的天下

      在具体执行“90·70”规定的过程中，到底按什么标准执行，业界普遍有三种说法：一种是每个楼盘都必须满足“90·70”的规定；一种是根据区域来划分，比如说在珠江新城内，大户型的开发比例可超过30%，但郊区或者老城区则要严格执行甚至高于这个比例，但全市的整体供应比例必须满足“90·70”的要求；第三种说法则是把户型结构调控的自主权下放给开发商，即整个楼盘的户型比例能满足“90·70”这个条件即可。迄今为止，广州的“90·70”到底按照哪个标准执行，并没有权威的说法。但就记者了解到的信息，目前似乎是单盘的户型比例满足“90·70”的为多。

      由于去年下半年以来，广州的新开发或新报建项目都因为要符合“90·70”的要求，几乎全部进行重新规划或重新报建。由于工期的延误，现时满足“90·70”条件的项目非常少，目前市场上仍以大户型为主，90平方米以下的货量在整体供应量中所占的比例远远未达到70%。

      经过一年的规划、报建及开发，预计明年市场上将会出现越来越多的“90·70”项目，小户型会逐渐增多。由于中小户型大量增加，相互间形成了激烈的竞争，因此其价格将保持在合理的水平，不会大幅飙升。由于房子的总价降低了，更多的市民将能买得起房。

大户型

价格会升

      “90·70”政策是为了调控市场上大户型偏多的不合理产品结构，将购房者的购房观念导入理性，促进房地产市场的良性发展，并进一步稳定房价。但是随着大户型的逐渐减少，其稀缺性以及出于置业升级的需要，使得大户型产品的需求将会日益增多，未来大户型的价格将会升高。

别墅与大户型奇货可居

      业内人士认为，小户型的增多，将对今后的住宅销售带来巨大压力。同时，大户型稀缺也将造成未来大户型单位价格卖得高、发展商不愁卖的局面。另外，去年国家连续出台一系列调控政策，其中最关键的一条，就是严把土地关，停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。由此看来，独立别墅将是未来真正稀缺的贵价产品。

“90·70”楼盘总想钻空子

      目前，出于销售策略的考虑，市场上很少有楼盘会宣传自己是“90·70”项目，但据记者了解到的情况，其实有个别新盘实际上就是“90·70”项目，但在建设、销售时做了一些“变通”，颇有点掩人耳目的意味。最通常的做法是“二合为一”，就是将相邻的两套小户型打通，把2套小房变成1套大房。而合并中又可以分为“上下合并”和“左右合并”两种，其中“上下合并”就可形成复式单位。在销售时，会向买家表明“买的是两套房，签合同也是两份”，但在合同中买、卖双方会约定在楼盘交付使用时，开发商会把所有的结构、装修都做好。一位不愿透露姓名的开发商负责人向记者表示：“目前这种做法在行内是约定俗成的，买家也接受。”

记者手记

“90·70”留了两个“尾巴”

      第一个“尾巴”是改善型自住者的住房需求未得到足够重视。要知道，现在的买家中有相当大一部分是出于改善居住条件考虑的自住者。当然，也有人会说：“让改善型自住者去买那30%的大户型啊。”可是我们要看到，由于政策约束，未来大户型十分稀缺，其价格可能被推高到远非普通家庭所能承受的水平。

      “90·70”政策，我个人认为政府的意图是先满足基本需求，再来谈更高的要求。这一点当然无可厚非。但是，改善型自住者也是一个极其庞大的社会群体，未来这种需求可能会越来越强烈。所以，假以时日，政府也应重视如何让人们住得更好的问题。

      第二个“尾巴”，是对于现在有一些“90·70”楼盘出现“上有政策，下有对策”的变通做法，到底是任其自由发展，还是严格查处控制？如果是任其自由发展，就不能达到政策初衷；但如果要严格控制，似乎又难以实现，因为在不违反相关工程规定的情况下，买家完全可以买两套房打通实现自我变通。到底如何在两者之间取得平衡？是考验政府智慧的大课题。

独家关注：

城中村改造出租屋日少　没户口无份申请廉租房

外来工：我们在广州住哪？

      小李在广州做钟点工已经3年了，目前和丈夫租住在中大附近的城中村的一房一厅单位中。但是，近日物价不断上涨加上房租同时上涨，已经让她觉得在广州生活越来越艰难了：“上两个月房租从原来的500元涨到了现在的600元，生活真不容易啊。”

      随着城中村改造的推进，像猎德村被改造的情况还会不断出现。没有了提供大量廉价出租屋的城中村，又因为没有广州市户口而未被纳入广州居住保障体系的庞大外来打工群体，也许只能选择艰难度日或者离开。

      据了解，目前在广州的外来人口已经达到400多万，而广州正在努力建设的居住保障体系的准入门槛的第一条就是“必须拥有广州市户口”。仅此一条，就已经将这数百万在广州同样辛勤工作的外来打工者排除在外。当然，目前政府和一些开发商也在为解决这部分人的居住问题而努力。万科就在金沙洲建设了国内首个发展商自建的廉租房“万汇楼”，预计最多能容纳1800人居住。对于租金，万科董事长王石表示：“应该会跟城中村的出租屋租金差不多。”

      此外，广州还将考虑在外来工集中的开发区和工业园区，在工业项目用地中配建集体宿舍向外来务工人员出租。

      然而，仅仅在开发区和工业园区建立集体宿舍也是不足够的。我们呼吁，广州在建立住房保障体系的时候，特别是在逐渐改造城中村的同时，如何尽可能地解决外来打工者的居住问题，保证外来打工者继续在广州安居乐业，是需要政府思考的迫切问题。

第二个70%保障：中产阶层也买经适房

政策要点

      继“国八条”、“国六条”等调控措施之后，今年相继又出台了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》等多项政策。这些政策的出台，标志着国家在房地产方面的调控已经细化到按照住房的属性，明确区分保障型住房和商品住房，并明确了建立住房保障体系的发展方向。一个新的居住时代由此展开。

      2007年8月7日，建设部公布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，明确提出以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度。

      9月30日，国土资源部下发《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》，规定廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地，其年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。值得注意的是，这个“70％”，是继户型结构“90·70”政策后的第二个“70％”的规定。对于这个“70％”的界定，现阶段最权威的解读来自于建设部副部长齐骥的讲话：“确保廉租住房等5类住房用地不低于居住用地的70％。”这5类住房就包括了廉租住房、经济适用住房、“两限”普通商品住房、中低价位和中小套型普通商品住房。

      12月1日，《廉租住房保障办法》正式实施，明确保障对象为“城市低收入住房困难家庭”，而非原来的“城镇最低收入家庭”。在保障方式上，新《办法》提出了货币补贴和实物配租相结合的方式。而在资金保障上，规定政府从土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金，比例不得低于10％。

记者手记

一次伟大而务实的变革

      杜甫笔下“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的美好愿望正在演变为现实。今年8月，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》正式发布，将此前以商品住房为主、保障型住房为辅的住房体系，转变为以保障型住房为主、商品住房为辅的住房体系。

      这是一次伟大的变革，意味着经过从1994年启动住房体制改革的13年实践证明，解决城市低收入家庭住房困难不能仅仅依靠市场，而是需要政府的保障性制度。当调控之手回归本位——“住房保障”这一根本责任，政府将住房保障制度定性为政府公共服务的一项重要职责后，中国住房体制的第三次变革也悄然到来。在这个新时代，中国房地产业发展正向着民生保障政策回归；在这个新时代，住房保障政策更具操作性，老百姓安居有了新途径。

      当廉租房的保障对象扩大到低收入家庭时，经济适用房面向的主体改变为中等收入群体也就是顺理成章的事情了。温家宝总理提出“经济适用房面向中产阶级”，这表明，未来更多家庭将能够享受到经济适用房的政策带来的种种好处。经济适用房从面向低收入者，到大多数经济适用房要面向中产阶层，这标志着中国住房政策正在发生根本性的变化。

以往：商品房为主，保障房为辅

      按照政策，经济适用房用地由国家划拨，利润率必须控制在3%以内，各方面的税费也要减免。零地价、微利性和低费税，构成了经济适用房的三大基本属性。和很多地方的高房价相比，经济适用房的价格通常只是当地房价的一半左右，这个价格保证了绝大多数中等收入家庭都能够买得起属于自己的房子。

      2007年一系列房地产调控政策的出台，显示房地产调控的新目标日趋明朗的同时，也为未来住房体制勾勒了新格局。

      1994年我国住房制度改革启动后，在全国范围内确立了住房社会化、商品化的改革方向。在住房制度改革推进中，一直以来住房模式的设计是“多数家庭购买或承租普通商品房，中低收入家庭购买经济适用住房，最低收入家庭租赁或由政府提供廉租住房。即以普通商品住房为主的住房供给体系，以经济适用住房和廉租住房为主的住房保障体系”。

如今：保障房为主，商品房为辅

      而今年出台的多项政策，使得以往以商品住房为主、保障型住房为辅的住房体系，向保障型住房为主、商品住房为辅转变。这一转变标志着一个新的住房体系正在形成。预计未来住宅市场总体格局是：绝大多数人群的住房将由占到总体居住用地70％的廉租住房、经济适用住房、“两限”普通商品住房、中低价位和中小套型普通商品住房等5类住房来解决，其他人群则由剩余的30％住宅产品来解决。

      具体来说，就是最低收入者将通过廉租房或廉租房补贴解决住房问题；低收入者将通过经济适用房来解决住房问题；中低收入者可以通过经济适用房、“双限”普通商品住房来解决住房问题；中高收入者可以选择普通商品房和高档商品房。这个居住体系一方面意味着全新的保障型住房时代来临，同时也标志着一个梯度的住房消费格局正在我国形成。

唯一100%“拥屋率”的国家

新加坡组屋制度

我们该学什么

      日前，国务院总理温家宝在访问新加坡期间参观了当地的组屋区，并了解了新加坡公共住房的政策和经验，使得国人将目光再度聚焦于新加坡的住房制度。

      新加坡是一个城市型国家，土地资源匮乏，但通过发展由政府投资兴建的“政府组屋”，不仅满足了居民基本住房需求，而且避免了开发商在房价上恶意炒作，走出了一条独特而成功的房地产发展道路。如今的新加坡，已是全球唯一近乎达到百分之百“拥屋率”的国家。

比例：84%新加坡人住组屋

      新加坡的民用住宅房地产市场主要由政府组屋和商品房两部分组成。政府组屋类似于中国的经济适用房，由政府委托私人发展商承建，政府的建屋发展局负责房屋的发售与管理，价格由政府统一规定。居民在购买组屋时，获得99年的使用权。目前约有84%的新加坡人居住在组屋中。另一部分就是商品房，包括高级公寓和私人住宅，由私人投资修建，按市场价格发售，主要面向高收入者。这类住房通常是永久地契，在新加坡这种房屋大约只占到10％多一点。

售价：只需用20%薪金供楼

      组屋建成后，建屋发展局以公民的收入水平为依据，按照公平原则进行合理分配，而且只能卖给新加坡公民。组屋价格能保持在一般人可承受的范围内，得益于新加坡政府以各种形式向公民提供大量的住房补贴，购屋居民只需要动用薪金的20%来偿还贷款。据统计，在新加坡低收入家庭中，87%的家庭拥有自己的组屋，其中以三室一厅居多，使用面积在100平方米左右；有11%左右的低收入家庭则租住一室式或两室式组屋。

监管：违规购房受法律严惩

      为防止有人利用组屋进行投机活动，新加坡政府规定居民购买组屋要以自住为主，购买后5年内不得转让，也不能用于商业性经营，否则将受到法律严惩。同时还规定，一个家庭同时只能拥有一套组屋，如果要买新的组屋，旧的组屋必须退出来。另外，在买卖组屋时双方均须提供准确翔实的资料，一旦发现弄虚作假，当事人将面临5000新元罚款或6个月监禁，或者同时面临这两项处罚。

楼价趋于透明暴利时代终结？

      “招拍挂”令地价成本一目了然

      楼价趋于透明

      暴利时代终结？

      现阶段，在广州住宅市场，除了少部分项目是通过“招拍挂”拿到的地块外，大多数在售的住宅项目地块基本还是在2004年“8·31大限”之前所取得的，其土地成本被视为天大的“商业秘密”，外人根本无从知晓。然而，“8·31大限”后，随着一批在“招拍挂”政策实施后公开出让的项目陆续建成发售，一度是行业机密的地价成本开始变得“透明”起来，一些懂得建筑成本预算的消费者，可以根据拿地成本大致计算出楼盘的利润到底“吃水”有多深。

      根据合富辉煌市场研究部的统计资料显示，2007年以来广州通过公开拍卖方式成交的商住地块共有51幅，当这些项目陆续推出市场时，买家对其售价也就心中有底了。

      日前，位于荔湾老城区的某楼盘以13000多元/m2单价开盘，短短两小时100多套单位全数售罄，由此也向市场提供了一个探究其楼价真实成本的好机会。

商品房与限价房利润相差一大截

      分析该盘的成本，先从地块拍卖资料中入手。该地块于2006年2月拍出，楼面地价是3218元/m2，如今，平均售价为13000～14000/m2，这当中，扣除开发的建安成本、税费支出、销售成本以及企业的品牌附加值，相信买家对开发商的利润就有了较清晰的判断。另一个例子是，位于金沙洲的保利西子湾限价房项目，其拍卖成交的楼面地价是2557元/m2，而最高销售限价是6500元/m2，可见其利润率就较低。

      透过这样的比较，令一连串通过拍卖方式取得的项目，在未来的开售价格上都变得“阳光”起来。今年拍出的这51幅地块可供开发的商住面积达到470多万平方米，这当中，难以清楚剔除商业面积所占的比重，但即使是按85％计算，这51幅地块也可提供约400万平方米的住宅，这相当于广州住宅年供应量的40％左右。基于地价的透明性，可以说，占了市场将近50％份额的住宅成本开始呈现透明化。

地王带动周边楼价高位运行

      然而，不容乐观的是，今年所诞生了一连串新地王，将直接影响其所在区域的楼价走势。我们不妨细看一下这些地王的价格：

      万科纺织路地块，楼面地价7082元/m2；万科番禺沙湾镇西丽南路地块，楼面地价5784元/m2；金地集团番禺南区滨江大道地块，楼面地价6230元/m2；保利地产金沙洲地块，楼面地价8768元/m2；大运实业花都地块，楼面地价5659元/m2；富力地产白云区祥云路地块，楼面地价18728元/m2……

      预测明年的楼价走势，某地王旁的开发商坦言，由于有地王项目作为参照物，因此其周边的项目身价也会高于市场的整体水平。

预测明年楼价：五一后重回上升轨道

      展望明年的楼价走势，目前大部分市场人士都认为近期的“降价风”会持续到明年上半年，回调幅度在15%～20％左右。站稳之后，预计楼价在明年五一以后将重新回到缓慢上涨的轨道。

总体趋势：下降

      记者认为，明年楼价的走势还是应该具体问题具体分析。未来广州的住宅供应量将集中在花都、番禺、南沙、从化、白云区金沙洲等区域，加上限价房也大都在城市周边的一些区域，将对其所在区域的普通住宅定价有一定的“牵制”作用。加上90平方米以下中小户型普通住宅的大量推出，都将促使全市的平均楼价出现下降的趋势。

市中心区：坚挺

      从供应量看，今年成交的51幅地块中，属于市中心六区的住宅可谓凤毛麟角，因此，中心区域的住宅在未来的供应非常有限，但买家对中心城区的置业需求依然占据首位。因此从供求关系分析，预计中心六区的楼价还会在一个相对稳定的区间运行，并不会有“跳水”的现象出现。而且，随着“90·70”项目的推出，中心区的大户型也会因供应量的减少而呈现价格保持稳定并缓慢上涨的趋势。

珠江新城：趋升

      目前有观点认为“珠江新城今年以来楼价升得太急，在一定程度上透支了未来的升值空间，楼价有可能下降”。

      但笔者却认为，虽然说珠江新城楼价是处在全市最高的水平，但如今有楼盘把价格主动回调了15％左右，市场立刻就有买家踊跃入市，这就意味着其价值还是得到买家认可的。而且，珠江新城住宅的“矜贵”还在于该板块以后已经再也没有住宅用地推出了。因此，在经济大环境持续向好的因素之下，预计珠江新城的楼价长远将是一个稳定趋升的走势。

记者手记

大涨大跌皆心惊

平稳缓升最理想

      楼价的涨跌关乎百姓的切身利益，楼价涨了，未买楼的人骂声一片，但若楼价跌了，所有买了楼的人又会感到“肉痛”。因此，对于一个稳定的房地产市场来讲，楼价平稳上涨显然是大多数人所希望见到的。

      展望明年的楼价走势，由于保障型住房的大量增加，金沙洲、花都、番禺等郊区盘的供应不断加大，住宅的整体均价会出现走低的态势。但这并非意味着广州楼价在2008年会“跳水”。若想对广州的楼价有客观的了解，建议分区进行对比，才能清晰发现到底哪些区域的楼价是能“企稳”，哪些区域的楼价走下坡。掌握了真实数据，置业行为才会变得更理性、更客观。