价过快增长的作用不应抱太大期望。

　　“空转”到“实转”尚无时间表

　　孙钢表示，目前全国物业税试点的地方已有10个，主要是摸清税源，掌握本地区内到底有多少房产，并进行模拟评估，最后确定哪一种方法征收方式更适合。“现在的试点叫空转试点，什么时候转到实转，目前还没有时间表。”孙钢说，因为目前空转里面回避了很多具体的政策标准，很多空转统计只统计了该地区有多少房产，而目前收的房地产税有多少、税率要保持什么水平、对房地产价值到底是多少，这些都只是摸不清的估计，没有涉及到很多的具体数据。

　　他表示，从“空转”到“实转”，不是简单的一步之遥，难度非常大，而且涉及到各个地方具体的利益关系。据他预测，如果政府希望减少物业税出台阻力，税率一开始很可能不会定得很高，甚至不会超过目前的水平。

　　基本排除土地出让金纳入物业税

　　孙钢表示，目前物业税的争议焦点在于减免和优惠范围如何确定。其中，商用物业的物业税征收争议较小，但对于住宅物业的征收标准，业内还没有达成普遍的共识。他个人认为，物业税开征初期，大部分普通住宅很可能不在征收范围以内，而征收对象主要集中在大户型豪宅和别墅等物业。

　　据了解，包括城市房产税、土地增殖税、印花税等税费，国家对房地产的征税高达11项。其中2005年保有环节一共征收了500多亿元，而流动环节征收的税有1500亿元，保有环节收的税小于流动环节收的税。冯科透露，物业税主要是把保有环节的税费统一起来，但也有人提出将土地出让金也放入物业税以内按年征收，这种做法不符合中国国情，目前已基本被排除。

　　税收对控制房价的作用有限

　　近年来，全国房价普遍出现大幅上涨，不少人士冀望物业税出台可以有效抑制房价。对此，孙钢表示，房价的上涨不都是成本推动的，整个供求关系，整个国家经济运行的状况，都会影响到房价，因此即使把土地出让金改成按年征收，最后是否能达到降低房价目标，现在还没有把握。

　　他认为，税收对控制房价的作用还是有限的，用税收手段来控制房价，控制物价，效果不一定好。他举例说：2005年、2006年“国八条”出来之后，房价不但没降，反而涨得更快，这说明房子的供求关系严重不平衡，或者需求盲目增长过快，开发商不但可以将间接税转嫁给购房者，甚至直接税也可以转嫁成购房成本。