房地产市场既受制于宏观经济的发展，又受制于其本身供求关系变化的影响。两者具有明显的互动效应和内在联系。据此，我们可以对未来二三年上海房地产市场作出一些判断。

　GDP高增长推动房市

　今年前三季度GDP同比增长已高达11.5%，今年全年的增幅将会超过11%。即使未来二三年增速有所放缓，也会维持在10%左右的增幅。这就意味着未来房地产市场仍具有上行动力。

　又因为我国经济增长主要仍靠出口与投资这两驾马车拉动，内需这驾马车虽说会有所增长，但在未来二三年内仍不能与上述二驾马车并驾齐驱。这就决定了如今推动房市升温的几大宏观经济的因素依然存在，如外贸顺差、流动性过剩，通胀压力，利率、汇率的影响等。其中，尤以流动性过剩对房市的影响最大、也最直接。它不仅促进了房地产开发投资的增长，更促进了投资购房需求的快速增长，而成为推升房市的一大动力。

　供求矛盾依然存在

　由于前两年宏观调控对于地根、银根的收紧，而导致如今新增供应的普遍不足，加剧了供求矛盾，并促使价格上涨。虽说已开始增加土地供应。但由于土地资源稀缺，其新增量毕竟有限。且房地产开发一般都有二三年的周期，“远水救不了近火”。因此，未来二三年内新增供应相对于持续增长并且是较快增长的市场需求，仍然处于偏紧状态。

　推升房价动力依旧

　流动性过剩已成推动房价的一大动力。而在未来二三年内，流动性过剩问题难以彻底解决，这就意味着推升房价的动力依然存在。未来二三年仍将会维持在4%-5%的区间。这一区间相对于前几年1%—2%的区间，仍处于高位。而CPI的高走，将会成为推升房价的又一动力。

　此外，人民币升值加快及其升值预期强化，会吸引外资更多地进入我国房地产市场。这同样会成为推升房价的一大动力。

　在上述几大因素的共同作用下，房价泡沫会越来越大。面对这一状况，政府必然会采取相应的调控措施。这会使房市出现一些波动，但波幅不会很大，维持时间也不会太久。

　国际资本继续投资

　自2006年7月“限外”政策出台一年多来，国际资本并没放慢进入中国市场的脚步，甚至在加快进入。据戴德梁行的报告称，今年外资进入中国内地房地产领域的投资额增幅约在50%左右。并称上海已逐渐成为像东京、悉尼、新加坡那样的房地产核心投资市场。又据国家统计局公布的数据显示，仅今年前5个月，外资进入我国房地产开发投资领域的金额就已达到222亿元，同比猛增了89.9%，几近翻倍。截至2007年8月，外资参股国内房地产及其相关企业已超过5000家。

　从需求市场来看，外资交易同样活跃。据仲量联行的报告称，今年上半年，外资在上海整栋收购物业的交易金额已接近20亿美元，已相当于去年全年收购总金额的62.5%。上海单价3万元以上的高档公寓中，超过半数为境外人士所购。又据商务部和外管局公布的数据显示，仅今年上半年，流入我国的不明来路的外资就高达1219亿美元。其中便有相当数量流入了我国的房地产市场。

　上述四个趋势，既源于宏观经济对于房地产市场的作用力，又源于房市本身供求矛盾，同时也源于未来调控的干预和外资流入的推动力。面对这些趋势，市场各主体又将何以应对？政府又将如何进一步调整调控的方向与重点，以提高实效？这自然将成为社会公众关注的又一焦点。