房贷新政下咋办按揭？8大问题让你明明白白-厦门房产新闻

　　近来，由于房贷新政在具体操作细节上还在不断完善中，对第二套住房的界定各家银行还存在差异，导致消费者无所适从。为此，记者特意收集了消费者反映较为集中的问题，请专业人士给予解答。
Q1：
    如何认定第二套房，计算单位是家庭还是个人？
    认定第二套住房，关键是看计算单位是家庭还是个人。在这方面，四大银行和其他商业银行及分支机构已经出现分歧。针对央行、银监会在对 “第二套住房”解释方面的含糊，各商业银行纷纷出台了自己的认定标准。目前，江苏省内已有12家银行对第二套房的认定作出了回应。
    工商银行、光大银行、农业银行、招商银行和民生银行
    以借款人为单位审核。（注：民生银行还要对借款人的还贷能力和收入再审核，如发现借款人月还款额占月收入的比重超过50％，就以家庭为单位对其审核放贷。）
    中国银行、建设银行、交通银行、兴业银行、华夏银行、深圳发展发展、江苏银行
    以家庭为单位审核。
    央行正联合四大商业银行讨论房贷“第二套房”的核定标准，预计近日将确立统一的 “第二套房”认定标准。而中国建设银行已经明确了 “第二套房”的认定标准是以 “户”为单位。这意味着不出意外的话，这也将是其他三大商业银行的选择。
　Q2：
    已还清贷款，再次贷款买房算第几套住房？
    各银行存在一些差异。按照监管层的基调，已结清借款的购房者仍可算作第一套住房贷款者。而此前央行在新政出台时也曾表示，对于曾经通过银行贷款买房的借款人，如果其还清了此前的房贷，再次通过银行贷款买房时仍然可以视作第一套住房。
    在已出台具体房贷细则的银行中，招行、浦发、华夏对已结清余额的购房者再购房的情况下，仍等同于首套住房。但是光大银行较为严格，即便此前的房贷已还清，再贷款买房仍被视为第二套房，首付不少于40%，利率不低于同期同档次贷款基准利率的1.1倍。
    在办理按揭贷款前要了解清楚银行的相关政策。
Q3：
    公积金贷款买房如何界定？
    公积金贷款不列入认定是否为第二套住房的参考项也就是说已经通过公积金贷款购买了一套住房的，再次向商业银行贷款购买商品房，仍被视为是首次购房。
    不过，不同的银行对此规定有所不同。在已出台具体房贷细则的银行中，招行、光大不将公积金贷款列入认定是否为第二套住房的参考项，但华夏、浦发则将公积金贷款视同贷款，只要有公积金贷款尚未结清，则要执行房贷新政。
　Q4：
    购买第三套以上住房，首付、利率银行如何规定？
    对于第三套（含）以上住房的界定比较复杂，要在第二套住房准确界定的基础上，才能认定。目前关于第三套（含）以上住房，各银行没有统一的标准。有些银行对此已经做出一些规定。
    例如光大银行对借款人的第三套（含）以上住房贷款首付款比例的要求是：每增加一套住房，其贷款首付款比例应在第二套住房贷款首付款比例的基础上增加2个百分点。
　Q5：
    审批中的贷款，在新政后被认定为第二套房怎么办？
    这个问题也是不少人关心的问题。据银行人士介绍，关于这方面的界定，目前银行方面没有具体的规定。
    按照常规，如果房贷在新政颁布后还没有办下来，则将按照新的房贷政策来处理。假如被界定为第二套住房，则将按照首付不少于40%，利率不低于同期同档次贷款基准利率的1.1倍的政策来执行。
　Q6：
    新政前下定，被界定为第二套住房，可否退定？
    有些消费者反映，他们原本在一些楼盘签订了认购书并交纳了定金，但由于房贷新政的实施，他们可能会被界定为 “第二套以上住房”，这样将承受更高的信贷成本。这种情况下，可否要求退定？
    开发商对此的政策比较灵活，一般情况下，如果客户在新政后无法承受提高的成本，不排除开发商同意退定的可能性。有的开发商可能会就此与客户进行协商，利用其他途径解决。但客户在了解了新的贷款政策后，还因为按揭贷款批不下来而要退定的，则不会被同意。
　Q7：
    可否自由选银行？
    记者从各大开发商了解到，客户只能在开发商指定的银行中进行选择。目前开发商少则会指定2至3家银行，多则指定6至7家以上的银行，供消费者选择。但是超出开发商指定的范围，则不会被接受。
　Q8：
    第二套房是二手房，是否要遵守首付四成的规定？
    如果购买第二套房是二手房，通过银行按揭也需要支付40%以上的首付款。据了解，目前一些正在办理过程中的二手房贷款业务已经开始按照新政策要求申请房贷，但由于目前各大银行二手房房贷政策的细则还没有正式出台，部分新的二手房贷款申请则被银行暂时搁置。因此需要消费者打听清楚后再决定。（主要内容摘自《广州日报》）


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