写字楼迎来投资春天？

    随着房地产市场遇冷，过去几年炙手可热的商品住宅迅速降温。而就在这样特别的时刻，写字楼开始进入大众和媒体的眼帘，各种关于写字楼走俏的报道不断。那么，写字楼为什么能够在这个地产的“初冬”显现出“春天”的魅力？

    被低估的房产品

    厦门住宅市场的快速发展，似乎让投资者们忘记了还有写字楼这一市场。直到本轮调控严厉出台才让写字楼开始为人关注，人们似乎这才意识到，这是一个更具投资价值的房产品。长久以来，厦门的写字楼市场一直处于一个被低估的状态。

    首先表现在售价上。中原地产写字楼部副总经理蔡慧健称：“正常情况下，商业写字楼一定比住宅价格高，香港或者一些国外的房地产市场，住宅每平方米卖一万元，写字楼的价格差不多可以到3万，这个比例是比较正常的。”据悉，住宅与写字楼的售价比在美国也达到了1：5。而在厦门，同一地段的住宅项目往往比写字楼项目价格还高，比如新景世纪城写字楼项目“新景中心”，已售均价为14000元，而同一区域住宅项目却卖到16000元。

    专家表示，写字楼的价格应该高于住宅，不仅是因为写字楼往往占有城市最好的地段，还因为写字楼的开发成本远远高于住宅，无论是规划设计成本还是建安成本都比普通住宅要高的多。当然，更重要的是，写字楼建成后还有良好的商业运营，比单纯的住宅更具有增值保值的功能。“正常情况下，建成使用了10年的写字楼，无论外观还是内部配备，都比同时期的住宅楼况更好，这就依赖于写字楼的商业运营。”业内人士表示。

    其次，表现在租金收益率上。与那些长期空置、坐享售价上涨带来回报的住宅投资不同，写字楼有着更加殷实的投资“基本面”——租金回报。写字楼的租金比住宅的租金高出数倍，特别是许多高端写字楼，虽然与周边的高档公寓售价相当，租金水平却高高在上。

    然而，在火热的住宅投机中，写字楼这些良好的中长期投资价值都被低估了。

    投资价值初显

    价值的洼地也正凸显出写字楼市场还大有潜力可挖，这也为投资型买家提供了难得的机会。

    “近两年厦门住宅市场租金涨幅远远低于售价涨幅；商铺一方面供过于求，另外一方面因售价与空置率的双高导致投资风险较大；但是，部分写字楼的售价水平低于高档公寓的价格，而高端写字楼的租金水平却高于公寓的租金水平。”新景中心业主王先生说，“和住宅及商铺比较而言，目前投资写字楼市场是更为划算的。”

    在住宅租售比显出失衡端倪的情况下，写字楼已经成为房地产市场更为稳健的投资品。

    这位新景中心的业主王先生同时给我们算了一笔账，在莲坂，买最好的写字楼价格与中高档公寓差不多，收益却有很大的差别。目前莲坂条件不错的80平方米公寓月租金也就2000元左右，而写字楼月租价约为每平方米80元左右，还有明显的上升空间。同样投资80平方米的物业，如果买两居室的公寓，按照该处楼盘价格每平方米16000元计算，总价128万元，出租月获利2000元，回报率为1.5%，简单按静态投资收益计算，需要53年才能收回投资；如果买80平方米的写字楼，按照每平方米单价14000元、租金80元每月每平方米计算，回报率为6.8%，收回投资成本还不到15年。显然，从长线投资来看，写字楼与住宅相比更有投资价值。

    此外，在当前楼市新政环境下，投资住宅所要支付的成本有较大幅度的增长，在租金依旧处于较低水平的情况下，投资者将会面临更大的投资风险。但首付提高等一系列新政对写字楼几乎没有影响，因为写字楼之前就不享受国家政策的优惠，首付一直是50%。从投资政策环境来看，反而是有利于写字楼的。

    未来前景看好

    写字楼之所以颇受关注，除了租金高、收益高，更重要的是空置率低。实际上，受到住宅禁商以及市场需求旺盛影响，2006年开始厦门的写字楼入住率就直线上升，并随即在2007年中以后兴起了写字楼热。

    市场需求是本轮写字楼投资新热潮兴起的原动力。相关数据显示，从2003年到2006年，厦门中小企业发展迅猛，3年的时间增长了近3倍，加上这些年厦门城市影响力不断扩大，出现大量进入厦门的外资、大型企业分支机构，从主体上对写字楼的本源性需求迅速增加。另一方面，厦门有关部门自2005年6月起全面推行“住宅禁商”之后，大量新旧企业随之转向写字楼，写字楼的现实需求也迅速升温，两年间，不仅原有运行良好的写字楼出租率稳保高位，就连原先闲置的写字楼也开始满租。由于新写字楼物业交付很少，加上租赁成交较为活跃，厦门写字楼的空置率继续下跌。目前厦门无论高、中、低档写字楼，出租率都在80%以上，几个知名的写字楼如银行中心、国贸大厦、帝豪大厦等的出租率还在90%以上。

    租金方面，厦门写字楼租金继续保持平稳上升的趋势。租赁热带动了写字楼租金的水涨船高，根据新景祥市场研究机构最新数据，近一年多时间，厦门各写字楼租金平均提升了20%，一些项目的提升幅度甚至高达50%。高租金收入形成高投资回报率。

    业内普遍认为，在各种商业地产形态中，写字楼物业的投资回报是比较高而且相对稳定的。随着厦门经济持续高速增长，高端写字楼租赁行为仍将保持活跃，租金水平继续平稳上升，而空置率不断下降。租金不断上升为投资者提供了稳定投资收益，而空置率的下降则为投资者回避了投资风险。可以预见，由于一、二手住宅市场近期受政策的影响波动较大，私人投资者购买写字楼物业的热情将不断升温。

新政终结投机 

    长期以来，厦门房地产持续火爆，不过，这只是反映了厦门住宅市场的情况，事实上，原本应在商品房结构中占有重要位置的办公写字楼市场一直被人们忽视，甚至成为住宅市场的 “陪练”。

    下半年以来，多年红火的厦门住宅市场迈入高位运行的态势，从10月份开始，厦门房地产市场就能明显感觉到“寒气逼人”，商品住宅成交量持续下降，二手房市场上，交易量则由9月份的17.09万平方米下降至12.49万平方米，有些炒楼者急于减持，甚至把售价压到比开发商给的低，依旧少有人问津。

    市场平淡的重要原因就在于政府出台的一系列金融调控措施，本轮政策虽然针对宏观经济，对房地产的影响巨大，而最主要影响的是住宅。平抑房价解决百姓民生问题是政策出台的一大目的，由此增加住宅物业短期投资的成本、限制住宅物业的投机行为。

    在本轮政策的洗礼下，厦门住宅市场内大多数短期投机客户将会观望或者撤离，从而结束厦门楼市长期火热的住宅投机时代。接下来的住宅市场依然难以乐观，近日，国务院会议表示，第四季度将全面落实房地产调控政策，努力控制房价过快上涨，种种迹象表明，房产新政正在持续影响着厦门楼市，甚至有扩大的可能。

    大多数投资客都认为，住宅市场的高位运行已经使住宅投资失去已往的吸引力，难以像过去那样提供几乎无限的投机机会了。

   【行业观点】

人民币升值带旺写字楼市场 

 （中国指数研究院）

    2005年7月21日，中国人民银行宣布我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，人民币汇率放弃盯住单一美元，形成更富弹性的人民币汇率机制。自此，人民币汇率缓慢升值，银行间外汇市场美元对人民币汇率的中间价，从2005年7月21日的1：8.1100到2007年11月13日的1：7.4309，累计升值约8.37%。

    人民币升值会对写字楼的市场价格产生比较大的影响。从理论上讲，一方面，人民币升值意味着我国宏观经济的良好发展，经济发展前景向好。在这种情况下，必然会增加商业地产的需求。根据市场供求关系，写字楼价格上涨，带动供给的增加。另一方面，人民币升值会使进口商品价格下降，带动国内整个消费品市场价格走低。这会导致多余的货币进入投资领域，而房地产以其稳定的保值增值能力会是一个不错的选择。同时，原材料价格的降低，会使房地产开发商的利润空间增大，从而会扩大再投资。最后，人民币升值会导致大量国外闲散资金涌入国内市场，来分享人民币升值带来的收益。这部分热钱以贷款、与国内房地产开发商联合、直接投资购买商业物业等形式进入房地产领域，从而带动了写字楼市场价格的上涨和供给的增加。虽然国家近期出台一系列政策，来抑制外资投资于房地产市场，但是升值预期不减，这部分资金就不会撤出中国市场。

    根据中国指数研究院数据调查显示，就北京市写字楼市场为例，自汇改以来，随着人民币对美元汇率的提高，北京市每季度写字楼销售面积、销售价格总体上呈上涨趋势。

    但我们也应该认识到，过度地炒作人民币升值，投机行为增多，热钱大量流入，房价脱离市场虚高，很容易孳生房地产泡沫。而一旦泡沫破裂，所带来的市场影响将会非常严重。日本和台湾因货币升值带来的房地产市场由盛转衰的过程，是很好的佐证。当货币开始升值，货币升值预期强烈，社会闲散资金和国外热钱大量涌入，促使房地产行业快速发展。而当汇率稳定，升值预期消失时，如果外资迅速撤离房地产市场，就会导致房地产市场暴跌，从而带动社会的恐慌，国民经济衰退。因此，国家当局需要也正在采取适当的措施，减弱或避免由于升值过后，游资迅速撤离产生的不良影响，达到和谐的过渡。