无论是生逢其时，还是品质成就，北京星河湾的成功除了良好的销售业绩外，更多的是它已经成为业界以及社会关注的一种现象。由此以经济和社会学的视角解读星河湾现象，带给我们的将是更多的思考。

　　北京星河湾之所以出名，在于其奠定了中国豪宅的标志性统领地位。星河湾“惊人的品质”以及惊人的价格所制造的豪宅，它的客户究竟是怎样一个层群？它所反映的是当今中国富人阶层怎样的一种置业心态和投资动机？它对北京整个房地产市场的带动影响意义究竟有哪些？在流动性过剩、投资主导房地产市场，而政府又力图通过调控，加大低收入人群住房保障的背景下，土地和房价竞相攀比的诱因是不是豪宅在起着负面的“示范效应”？

　　这一串的问题或许已不能用一个简单的房地产思维给予答复。

　　在中国改革开放近30年的进程中，中国人的财富从来没有像最近几年如此迅速地增长。在一定意义上，有“绝对豪宅”之称的星河湾聚集着全国富人们的身影。星河湾现象影射着富人阶层在房价“大跃进”时代前所未有的“购房运动”中置业心态和投资观念的转变。

　　在“住有所居”被列入十七大报告之时，星河湾现象带给房地产市场怎样的影响与反思？《楼市》直面星河湾开发商高层、业主及专家，为公众解码真实的星河湾现象。

　　 第一篇：“住”在星河湾

　　在中国改革开放近三十年的历史中，中国人的财富从来没有像最近几年如此迅速地增长。在一定意义上，有“绝对豪宅”之称的星河湾业主的形象和处事风格，体现出当下富裕阶层在中国近几年“购房运动”中置业心态和投资观念的转变。本刊记者对星河湾一期520户业主中近20名业主进行了采访，或许如此，京城多数豪宅客群性质 、置业观念可窥见一斑。

　　“偶尔住住”

　　高向荣现为山西一投资有限公司总经理。年仅30多岁，已在山西晋中投资开发了数家住宅楼以及酒店。

　　“我是2005年7月购买了星河湾一套200多平方米的房子”，身为商人的高向荣依然保留着山西人的直白，在接受《楼市》记者采访时，用他自己的话来说，“我在北京看了上元、棕榈泉等诸多房子，但看过星河湾后才有了购买冲动”。

　　据高向荣讲，除了北京星河湾房产外，他在山西榆次、太原还有两套房子。其实，在北京买房，对他来说，早已经有打算。不过他最初的设想是在北京亚奥区域购买一套品质较高的大户型。毕竟2008年能让亲戚朋友们在“自家门口”观看奥运会，在老家对他来说，不能不说是一件比较荣耀的事情。

　　在《楼市》记者对星河湾一期近20位业主的采访中，像高向荣一样，二次及二次以上置业，所占比例高达93%，其中二次以上置业客群所占比例为56.8%（详见表１）。分析认为，其一，由于众多事业有成、经济能力强的买家改善居住条件的需求较强劲，形成了一股强大的二次置业消费力量；其二，居住观念的进一步转变，部分郊区别墅高端客群的回归，这种“对流”进一步刺激了二次置业潮；其三为星河湾产品创新及品质所产生的吸引力，“升级换代”高品质项目的诱惑，使得此类客群进入二次置业消费链；最后是因为投资型置业的兴起，成为拉动多次置业的重要力量。

　　当被称为富人时，高向荣连连否认，并称其实他的致富也实属十分幸运。他的父亲拥有一个年产百万吨的煤矿，是在父亲的煤矿里，他赚得了第一桶金。

　　不过，高向荣不想像父亲一样，固守着山西的煤炭资源。“2004年后，我发现北京、上海等大城市房地产开发非常有商机，料想这个机会很快就会转移到二三线城市。”因此，2005年，他摇身一变成为“房地产投资商”。

　　2005年7月一天，朋友从北京回来，对他开玩笑地说：“你不是喜欢看房吗？去北京星河湾看一看。”两天后，他就到北京买下了这处居所，几百万的房款，通过银行转账一次性付清。

　　高向荣星河湾的房子是2006年5月交的房。“大概总共住了不到十次吧。”他略微思索后回答记者。

　　“其实，当初也想让父母过来长期居住，享受一下北京的高档生活。不过，父母住了几天就不习惯了，父母还是习惯了在山西老家邻居常串串门、聊聊家常的生活。”高向荣笑言：空放就空放着吧，为了那点租金让别人住自己的房子，也不值。一般我到北京出差或者节假日带家人到北京旅游时会偶尔住一下。

　　私密空间

　　李淑颖则是星河湾的长住业主。她拒绝了在“星河湾会所”与记者见面的方便，而是将地点选在了国贸咖啡厅。

　　初见李淑颖，记者怎么也看不出这位名下拥有几千万资产的她跟其他写字楼里的白领有何区别。一身咖啡色的休闲服加黑色的休闲包，既没有LV的奢华，也没有Prada的高贵。李淑颖坦言，其先生是一位美籍华人，被公司总部派来北京分部；而她则投身慈善事业，在一家国际著名慈善组织当一名干事。

　　在购买星河湾前，李淑颖在中央别墅区拥有一套别墅，而长期居住在棕榈泉公寓。而购买星河湾后她便卖掉棕榈泉公寓，搬到星河湾居住了。

　　“其实，我最喜欢的是星河湾的公园。在棕榈泉居住时，尽管也可欣赏朝阳公园的景观，但是朝阳公园属于开放式公园，而星河湾的公园只有业主才能进入。这种感觉完全不一样。”

　　实际上，在《楼市》记者本次对星河湾一期业主的采访中，对于选择星河湾项目的原因，有近37.0%的业主因为其社区景观环境及人文氛围而购买，一般二次置业的购房者，为了改善居住环境，对小区景观尤为挑剔。星河湾南派园林景观、花团锦簇的景观效果，是诸多高端客群购买的主要因素之一（详见表２）。

　　不论是从李的举止还是言语，都不难体会到她的低调。据李淑颖称，星河湾每天都有班车接送业主购物，不过她还是喜欢自驾车购物。

　　李淑颖对生活品质要求很高，她喜欢的家具一定是舒适、简洁、并有质感的那种，尤其偏爱古典、欧款。她强调沙发一定要是质地好的纯色棉麻，一定不能是皮的，因为皮的缺乏居家的感觉。

　　除了参加慈善组织不定期的活动外，李淑颖多在星河湾的会所、体育馆、公园等场所活动，打打高尔夫、看看书、练练瑜珈。

　　不过财富横溢的她却也不失简约。“我没有加入星河湾会所的VIP会员，两年3.8万元的收费，我认为不划算，我去体育馆打球、做运动等，都是单次结算，每小时才几十元人民币收费，非常合算。”李淑颖说。不过她一再强调应酬就不一样了，每次和朋友聚会，她都订北京最好的酒店。

　　实际上，李淑颖在北京星河湾拥有两套房产，另外一套原本打算出租，不过，由于租金报价较高，目前尚未租赁成功。“设想一下，中国人如果能达到一个月花费2万多租金租赁房子，肯定有能力直接购买了，我的目标客户就是租赁给外国人。

　　富人社区

　　“实际，在星河湾一期中，像高向荣一样，偶尔住一下的业主偏多。”张辉是北京某房产经纪公司的店长，他告诉记者，尽管星河湾大多房子空置，真正入住率在50%以下，但约80%的业主购买目的都是自住（含约20%暂时出租）。9月份，他们仅买卖就成交了3套房，其中有一套业主称，未来需投资股指期货，周转资金，所以售卖。还有一套业主是投资其他房产。另外一套业主不愿意表明原因。

　　的确如此，在《楼市》记者对星河湾近20位业主的采访中，自住性购房需求仍为主导，所占比例达50.0%，用于出租的业主所占比例为28.6%(详见表３）。

　　郭英力，北京某房产广告公司副总。从2000年就混迹在房产行业的老郭，已经在北京拥有多处房产，郭英力对房产有着自己独到的理解和认识，每次发现具有独特特点的项目时，他都会掷豪金购买一套，当时购买星河湾也是同样。

　　不过由于此种习惯，市场只要出现具有个性的房产项目，他就不断地更换。目前他已将星河湾一期房子出售，打算购买星河湾三期或其他高品质、高品位的房产。

　　郭英力表示，他购买星河湾，与其说是买房居住，不如说是对其研究的价值更大。

　　“其实，星河湾的客群有以下的特点：一，是赶在“限外令”之前的外籍客户，星河湾一期的1、2号楼东西朝向客户多为外籍客户；二，是来自全国各地对其品质比较认可的客群，其不一定居住，但是买了先放着；三，别墅客群的回迁。一些高端人群刚富裕时，随着对居住品质要求升级，多会选择郊外别墅，但住了几年后便感觉到生活上的种种不便，又纷纷搬回城里居住，而城市别墅有限，这些业主回城后主要是选择具有高品质的公寓。” 郭英力分析到。

　　尽管星河湾一期业主真正用于投资的并不多，不过看到星河湾一期15000元/平方米的单价已上涨至35000元/平方米，诸多业主还是满怀欣喜地对自己的二手房充满了期待。

　　在本次记者采访中，57.1%的业主对于星河湾二手房转售预期价格为21000-24000元/平方米，同时，记者通过经纪公司了解到，星河湾一期房源挂牌价多为23000元/平方米上下，按照当初15000元/平方米的购买价测算，其增长幅度达50%上下（详见表４）。

　　实际上，2005年，在政策加大力度宏观调控的背景下，以星河湾为首的高档楼盘逆市挺进朝青板块，由此，业内纷纷预测朝青板块未来将成为北京新一代“富人区”。

　　然而两年之后，朝青板块区域整体有了很大改观，但称之为富人区还为时过早。不过星河湾却是名副其实的“富人社区”。

　　在中国改革开放近三十年的历史中，中国人的财富从来没有像最近几年如此迅速地增长。万事达卡国际组织发布的“中国内地富裕阶层指数报告”显示，富人投资首选房地产。从2005年逆市开盘至今，在一定意义上，有“绝对豪宅”之称的星河湾以及业主的形象和处事风格，体现出当下富裕阶层在中国近几年“购房运动”中置业心态和投资观念的转变。（为尊重个人隐私，文中皆为化名）

　　 第二篇：星河湾两年争议

　　“南方奢华豪宅怎能在文化之都生根？”、“这将是北京有史以来品质最好的滞销盘”、“什么人会买星河湾？”，2005年一开盘，星河湾就在争议中一路前行，且连续两年位居京城高档公寓销售排行榜前列。由此带来的问题是星河湾的成功源于“生逢其时”还是“品质成就”？

　　黄文仔(黄文仔博客,黄文仔新闻,黄文仔说吧)：品质“暴君”

　　实际上，星河湾一直都处在业内外的关注中，包括质疑、观望与赞叹，各种声音不绝于耳。北京星河湾—— 一个广州开发商进京试水的第一站，居然能在数年中无论在京城业内人士还是购房人中，都能成为谈资中的焦点。星河湾早已超越了一个项目的概念，在某种意义上更成为了一种现象。

　　2005年7月，星河湾一期以高出区域房价一倍，单价达15000元/平方米的价格开盘，一开盘便立刻在同行内炸开了锅。“这将是北京有史以来品质最好的滞销盘。”开盘当日，一位资深房地产老总直言不讳地说，这也是当时大部分人的判断。而2006年年终，星河湾以21.64亿元荣登北京住宅销售排行榜首。

　　2006年11月，星河湾二期再以高出一期房价一倍，均价高达31000元/平方米开盘销售，其带给市场的震撼同样令人咋舌；而2007年中，据北京房地产交易管理网的统计数据表明，星河湾半年13个亿的销售业绩有望使其蝉联2007年度北京高端住宅销冠。

　　2007年8月，星河湾三期再次开盘，并且目前均价高达35000元/平方米。根据北京房地产交易管理网数据显示，截止目前，星河湾三期已签约80套。

　　宏宇集团副总裁田原，是今年上任的第三位主管北京星河湾的“打工仔”。在北京星河湾销售到三期时，才主管大局的田原，在北京星河湾会所接受《楼市》记者采访时，言辞无不流露出对星河湾的肯定。

　　“星河湾现象的背后是星河湾老板黄文仔以及星河湾团队；是企业文化和企业精神的支撑。”田原强调到，据不完全统计，全国60多个楼盘在克隆星河湾，而这是很多项目客隆星河湾而无法成功的根本原因，在房屋品质追求上，黄文仔是“暴君”。

　　黄文仔曾带潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新闻,潘石屹说吧)到星河湾参观，黄文仔对星河湾每一棵树的来历都如数家珍，说自己就是一个项目经理，所有的事情都是他拍板做的，这让潘石屹很吃惊。北京星河湾项目筹建早期，黄文仔经常从广州飞到北京，从机场接他的汽车后备箱里永远放着手电筒、胶鞋和安全帽，黄每次必是直接到工地看进展。到了后期，黄文仔更是坐镇北京，拿着放大镜、望远镜、尺子，用近乎苛刻的标准亲手打造了星河湾的每一个细节。

　　“一说起某某东西可以做得更好，他的眼睛就放光，就像孩子听到了更好玩的玩具一样。”宏宇集团的同事这样评价黄文仔：“黄文仔这种追求完美的癖好大概是与生俱来的。”

　　生逢其时？

　　在记者的采访中，星河湾高价能被市场迅速接受，两年来被同行竟相模仿，之所以能形成北京房地产市场的星河湾现象，还在于其生逢其时。

　　华高莱斯顾问北京有限公司副总经理公衍奎认为，首先，近年在经济流动性过剩的环境下，富人积累财富的速度越来越快。其次，这几年资源性产业发展比较迅速，比如河北的铝产业、山西的煤炭产业以及各地的房地产业，北京周边富人的迅速诞生为其创造了客源。

　　“在中国，社会财富和个人财富快速增长的趋势十分明显。截至2006年底，我国GDP达到21.09万亿元，是1978年的58倍；人均GDP达到15973元，是1978年的42倍。” 中国人寿资产管理有限公司董事长缪建民表示。而在个人财富增长的版图中，房产成为重要的板块，富裕起来的人们首先会追求高品质的房产。

　　正如前文中提到的高向荣、李淑颖，均明确对《楼市》强调，其购房的标准是物超所值，而不是价廉物美。他们不仅仅追求高质量房，而且追求高舒适度、私密性等等。

　　“实际上，2005年时，开发商和买房人都对北京房地产品质有很高的期待。也有一些楼盘开始打品质楼盘的旗号。但是当时号称品质楼盘的项目大多要么依附于地段好，要么自然环境好，过多的外部条件反而掩盖了很多的内部品质缺陷。当时地产开发正处于从营销时代向品质时代转变的关键时期，此时，星河湾以楼盘品质为突破口，必然要受到买房人追捧。”五合国际（ Werkhart）中国区副总经理严涛(严涛博客,严涛新闻,严涛说吧)表示，北京星河湾赶上了楼市发展的转折期，只要是真正做品质的楼盘，不论是星河湾还是其他楼盘，都会受到市场的欢迎。

　　黄文仔也承认星河湾的成功与品质人群的出现息息相关。“星河湾的成功说明了中国一批社会主流力量已经成为品质人群，中国社会正在进入品质时代，他们需要品质住宅。我总是说只要我们做到，市场就会买单。我希望我们在座各位再也不要怀疑市场的购买欲望，购买能力，不要再怀疑买家的眼光和接受水平。而是要不断地问问自己——我们还能不能做得更好？”2004年底，黄文仔满怀信心地鼓舞即将迎接2005的北京星河湾团队。

　　星河湾作为南方楼盘能在“有文化的北京”落地生根，也受到业内争议。严涛认为，南粤文化历史其实并不比北京文化的历史积淀少，北京作为全国各种人群聚集之地，外地人购房也是购买力支撑之一。“这说明中国无论是南方还是北方的富人，其价值观都是趋同的，大多还属于追求奢华、张扬心态。”公衍奎补充到。

　　品质成就？

　　就在业内人士认为品质成为星河湾制胜关键因素之时，如今入住一年之后的买房人如何看待星河湾的优点与不足？

　　高向荣：我最初看过北京上元、棕榈泉等房子，每个项目都有自己的特点，不过很少有项目能做到园林与内部装修都不错，所以我选择了购买星河湾。如果我说星河湾没有不足，也不客观。我觉得星河湾最大的不足是到目前为止，区域周边配套仍然与项目客群不匹配。

　　李淑颖：我最喜欢的是星河湾的公园，我在棕榈泉居住时虽然也有朝阳公园配套，但是星河湾的公园只有业主才能进入，比较具有私密性。我觉得星河湾一期比星河湾三期的户型设计更加温馨。

　　郭英力：星河湾毫无疑问在装修品质、用材、园林方面高出北京很多房产项目。也正是因为如此，我才购买。不过在装修品位方面，我觉得可以增加一些简约风格。品质与品位是两个不同层面的概念，品质是指质量、安全、耐用、工艺施工精度等，而品位更多涉及艺术、概念等。不过品位属于仁者见任、智者见智的问题。

　　“任何精装修房屋都会存在一些问题，但星河湾总体房屋质量不错。”志远房地产验收公司工作室法人崔振明总结星河湾一期验房经历后表示，星河湾其实最大的优势是出了这些房屋质量问题后，物业公司及开发商整改的态度比较积极。

　　北京率土环艺科技有限公司庭院首席设计师张枫对《楼市》记者表示，审视高档公寓园林主要从以下四方面判断：一是水景与林景是否相辅相成；二是植物配备是否丰富，讲求乔木、灌木、花草的科学搭配，创造“春花、夏荫、秋实、冬青”的四季景观；就此方面来讲，星河湾一二期在营造四季景观方面是有待提升的，只达到了四季长绿的效果；而三期相比较而言，园林正中以松柏林为主体，一年四季长绿，西侧以黄栌与红栌林为主体，东侧是银杏林。三重主题能够形成四季常绿、三季有花。三是景观规划是否合理，园林绿化所创造的环境氛围要充满生活气息， 做到景为人用， 富有人情味。在空间组织上达到一步一景，景随步移的效果。四是园林的施工质量是否符合要求。

　　而精装修的价值，专家认为主要从以下几个方面判断：一是材料价值；二是设计价值；三是工艺价值。星河湾在设计价值和工艺价值方面比较到位，其三期不同空间，大理石花纹拼接的图案是不一样的，并且不同空间阳台的设计风格、尺寸都是有区别的；另外工艺上专业技师的精雕细作也是随处可见。不过，在材料使用方面，业内专家较多的争议是大理石材料的使用虽为一种时尚，但是也要兼顾家的温馨。

　　新的质疑

　　不论业内如何争议，星河湾高价热销是事实。然而热销后的星河湾实际入住率并不高。根据《楼市》市场研究部提供的数据，星河湾一期600多户，实际的入住率为200多户。而此种现象在记者采访中，被业内专家认为是星河湾代表的又一种现象：富人社区热销之后的空置现象。

　　北京律师协会房地产专业委员会委员陈旭(陈旭博客,陈旭新闻,陈旭说吧)认为，随着社会发展进步，相对富有的人群集中居住是一种必然现象。并且从物业管理的角度来讲，富人社区相对于普通社区的物业管理纠纷要少得多，社区相对和谐。事实上，星河湾尽管实际入住率并不高，但是物业费的收缴率却近100%。

　　由于朝青板块2003年前基本以中低档楼盘为主，2005年星河湾面市后，高档楼盘开发才拉开序幕，因此，基于历史和未来发展的方向，朝青板块将逐渐成为住宅类型综合的区域，形成旧低新高的产品格局，很难形成纯粹的富人区。华高莱斯顾问北京有限公司副总经理公衍奎认为，星河湾现象背后实际暴露出来的是贫富差距，但是理性来看，消除此种现象也是不现实的问题，良性的居住模式是“大混杂，小纯粹”，朝青板块目前也正是此种居住模式。不过，陈旭认为，从长远利益来看，会造成社会贫富心理失衡。

　　尤其中国正处于大量闲置房屋掌握在少数富人手中，导致了住房分配不公，客观上造成了北京房屋供给紧张。中国人民大学社会学教授周孝正认为，这实际上是严重的资源浪费，“住有所居”被明确写进十七大报告，物业税也即将开征。房地产宏观调控又将风涌而至之时，或许星河湾包括很多高档房地产项目是否面临抛盘现象，未来都面临不确定。

　　 第三篇：星河湾“榜样”之辩

　　“到星河湾，看好房子”俨然成为近两年各地开发商的“必修课”。而事实上，“榜样”星河湾也在各地被借鉴、被抄袭、被拷贝。从一期到三期，星河湾传奇在北京逐渐走向尾声，而星河湾现象却值得业内深思，星河湾究竟给北京乃至中国的房地产带来了什么？

　　高档房产整体升温

　　“星河湾在北京的出现，刺激了对生活和物业品质要求较高的财富阶层的消费力。”庞博国际总经理刘东(刘东博客,刘东新闻,刘东说吧)表示，星河湾出现后，北京高档房产整体标准都有了提高，开发商意识到了不是房子最大就是最好。而五合国际（ Werkhart）中国区副总经理严涛也表示，星河湾的出现不光对朝青，对北京房地产整体都有影响。“以前外地人对北京楼盘项目是有质疑的，别墅项目还好些，尤其是普通住宅和公寓，在很多人眼里，都只是做概念，事实上就是塔楼、一梯多户等等。那个时期，全国化开发浪潮初起，各路地产大军纷纷进京“赶考”，不时有人放言“北京没有好房子”。星河湾的出现实际上是告诉了很多买房人和开发商，在北京也可以做具有园林景观的高品质楼盘。因此，星河湾不光刺激了北京的高档消费力，还吸引了很多外地人到北京购房。从2006年全年购买北京星河湾的客群来看，外省个人占到了总客群的46.37%。

　　而星河湾的热销必然会对区域产生裙带关系，2003年前朝青板块可谓默然无闻，2004年逐步兴起，2005年后开发波澜宏大，一直到现在，朝青板块仍然是京城置业热区。《楼市》市场研究部数据显示，2005年1月，朝青板块住宅加权均价仅为6192元/平方米，而2007年10月，住宅加权均价已上涨至16200元/平方米，涨幅高达162%。

　　虽说朝青板块的崛起与城市发展密切相关，但是不可否认的是星河湾的出现推动其快速发展提前，星河湾带动了朝青板块甚至整个京城高档房产的升温。

　　房价领涨的榜样？

　　据知情人士透露，朝青板块一楼盘原本预算估计的价格仅6000多元/平方米。而就在其入市之际，恰逢星河湾以高达15000元/平方米的天价入市，因此，该项目水涨船高至8000元/平方米。随后在朝青板块进入有史以来房价暴涨期，该项目也一路高歌至今天的单价2万元左右。据悉，该项目专门安排有工作人员关注星河湾的动态。

　　星河湾在带动朝青板块房产迅速升温的同时，其一期以区域房价两倍的高价亮相，二期又以一期两倍的价格入市，目前35000元/平方米的单价仍然是朝青板块的龙头老大。众所周之，房地产项目定价在成本的基础上，主要参照市场价格。因此，不可避免，星河湾的价格给同区域楼盘起到了带动作用。

　　但田原在接受《楼市》记者采访时却表示，如果说星河湾带动了房价上涨，那星河湾就太冤了，星河湾更多是对品质的提升。

　　虽然星河湾高价有品质支撑，但其房价一旦确定之后，周边楼盘房价纷纷上涨。比邻星河湾的合生创展旗下珠江罗马嘉园2004年8月开盘，其7000多元的均价被当时认为是“高价入市”，与星河湾仅一条马路相隔的天鹅湾比星河湾晚开盘，开盘价9000元，因为有星河湾的衬托，反而被业内认为是“低价入市”了——这仅仅发生在不到半年的时间里。而目前星河湾周边楼盘价格相比较开盘价格，涨幅都在90%以上，有些项目甚至达到了200%以上。

　　品质的启示

　　记者对每位接受《楼市》采访的星河湾业主及业内专家设置了这样一个问题：您认为星河湾对同行的最大启示是什么？接受记者采访的专家几乎都认为最大的启示是关注品质。

　　“星河湾入市之前，北京房地产市场也有开发商主打品质地产，但是开发商普遍对品质与成本的关系认识不理性。” 严涛认为，星河湾让北京的开发商看到了什么是真正的投入。

　　实际早在2003年，黄文仔就向员工描绘2005年的目标：我们要让北京人想都想不到交楼标准原来可以这样靓；想不到北方的园林环境也可以做得这么美丽；想不到销售原来可以是一种让人心甘情愿掏钱的服务……黄文仔试图以全部成品的房子、装修、园林、配套卖房。为此，星河湾前期投入巨大精力。

　　对于星河湾本身的品质，争议并不多，甚至很多星河湾的竞争对手，在谈及星河湾品质时，都表示肯定。在传统概念中，顶级豪宅似乎只是奢华的别墅，星河湾在某种意义上代表着板楼版豪宅的趋向。在星河湾的带动下，泛海国际、山水文园等一批旨在追求高品质的楼盘不断面市。

　　区域价值发掘？

　　星河湾的贡献之一就是对朝青板块价值的提升。“我们不光要建房子，还要建景观，改造周边环境，我们提前两年建成了星河湾生态公园，建成了四季星河路，并对星河湾北侧的青年沟进行了清水改造。为了营造项目整体环境的内外和谐，星河湾投入3000多万元巨资对红线以外的区域进行整治”。星河湾对区域的改造已是众人皆知。

　　“不过，大多的开发商还只能停留在提高项目本身品质上”，严涛认为星河湾在此方面的示范效应并不大。

　　不可否认，当前的确有项目在对区域价值的发掘上并不亚于星河湾，在此方面最典型的便是山水文园。据悉，开发商将全长2260米，连接东三环到东四环的弘燕路全面升级为观景大道，并且与朝阳区政府合作开展萧太后河治污还清工程。

　　当然，星河湾在为全国房地产开发商提供正面经验的同时，许多学习星河湾的开发商也陷入了误区，有些甚至是致命的硬伤。比如，有些开发商盲目克隆，造成许多不良影响，如为了克隆华南板块的景观，不顾地域气候特点，在北方移植热带植物，为了保护植物过冬，甚至有开发商居然在树根部套上电暖丝，骇人听闻。

　　对此，田原认为，企业发展有多种发展模式，比如，碧桂园、富力、万科都是规模效应模式，星河湾走质量效应模式，每个企业都有自己的发展模式，只有找到适合自己企业发展的模式，适合的定位，企业才能成功。

　　 第四篇：“星河湾现象”专家观点

　　星河湾自入市以来便备受争议：包括星河湾本身的成功，也包括星河湾对开发商及北京乃至全国房地产市场的带动作用。本文特刊登相关政府部门、经纪机构、建筑设计专家以及社会学家和开发商代表对星河湾现象的观点与看法，以飨读者。

　　开发商需“用心”追求高品质

　　建设部住宅产业化促进中心副总工程师 孙克放

　　我曾三次仔细地查看该星河湾小区建设过程中的工程质量，从结构到外装饰，从室内装修到室外环境景观绿化，从地下车库到高层屋顶，都难以发现质量的瑕疵。2004年，广州星河湾小区（三期）被列入建设部“国家康居示范工程”实施项目计划，成为全国住宅小区建设的样板。

　　用心将细节做到极致，也许是星河湾出奇制胜的法宝。面对“品质住宅改变中国”时代的到来，我们的确要用心去思考，思考未来的住宅发展趋势，思考住宅建设生产方式和增长方式的改变，思考住宅品质增强方式的改变，思考运用什么产业化成套技术来提升住宅的功能质量和性能质量，思考人类居住环境的改善和生态保护对可持续发展的影响。住宅的开发者和建设者要用心去“追求高品质，塑造新生活”。

　　星河湾赶上了楼市转折期

　　五合国际（ Werkhart）中国区副总经理 严涛

　　2005年北京楼市正处于地产营销时代向品质地产时代转变的关键期。很多房地产项目尽管也主打品质地产。但是开发商对于成本与品质之间缺乏很理性的认识，总认为少花钱就可以喊出高品质来。然而随着国民经济发展，人们富裕后对房屋品质要求越来越高。并且部分富人在经历了别墅置业潮后，开始希望能在城区有居住环境比较舒适的房产。

　　在开发商和买房人对品质地产有非常高期待之时，星河湾以品质为突破口，在北京房地产市场引起了不小的波澜，可以说是抢夺了一部分别墅的业主。

　　星河湾现象反映出南北富人价值观趋同

　　华高莱斯顾问北京有限公司副总经理 公衍奎

　　北京星河湾能够成功背后有多重利好。首先，近年的经济流动性过剩的环境下，富人积累财富的速度越来越快。其次，这几年资源性产业发展比较快，比如河北的铝产业、山西的煤炭产业以及各地的房地产业，北京周边富人的迅速诞生为其创造了客源；第三，就是星河湾打造产品的独特的运作模式：手工制造奢侈品。黄文仔一心做好一个产品的用心也是其成功的必然原因。因此，星河湾适应了一个阶段一部分人的价值观。当然这个价值观是要不断变化的，目前是奢华、张扬的方向。星河湾作为南方典型豪奢品质楼盘在北京同样能够成功，就说明中国无论是南方还是北方的富人，其价值观都是趋同的，基本都是属于追求奢华、张扬的心态。

　　星河湾最大启示是开发模式

　　北京润丰房地产开发有限公司策划总监 郑德强

　　星河湾现象给北京同行最大的启示是其开发模式，将园林、配套等建设完毕后开盘，不论是给买房人还是业内同行，都是非常大的震撼。同时，星河湾在品质细节上也的确做得不错，树立了项目的品牌。不论是广州星河湾还是北京星河湾都带动了整个区域的价值，并且北京星河湾在高端住宅中销售也是较好的，这些都会给北京的开发商带来启示。

　　当然，价格的带动也是必然的。星河湾一期以朝青最高价开盘，目前周边项目平均价格为一万七八，而星河湾三期价格高达35000元/平方米，使得整个区域房价还是具有一定提升空间的。

　　豪宅热销背后是资源浪费

　　中国人民大学法律社会研究所所长 周孝正

　　其实很多豪宅热销之后都面临真正入住率的问题。如果有很多人买了房只是放着，富人掌握多套房源其实是对资源的浪费。在我们国家还有很多人根本买不起房，这种资源占有的不公平是我国当前面临的比较严重的问题。“住有所居”被明确写进了十七大报告，而且以前我国讲求“效率优先，兼顾公平。”在十七大报告中，针对当下社会收入分配中存在的问题，胡锦涛谈到，“初次分配和再分配都要处理好效率和公平的关系，再分配更加注重公平。”所以，大多高档楼盘都面临着资源浪费的问题。而且这种资源浪费就是贫富分化，贫富分化不仅不利于社会稳定，更是方向性错误。