晚上10点，房东签下了卖房合同。不到一个小时后，却被妻子否定掉，房子不卖了。原本兴高采烈的买房人愁满心头，刚签的合同到底成立不成立？哪怕是房东主动违约，也得说说违约金的事情啊……

　　日前，为这事愁了将近一个月的张女士，给本报《维权周刊》打来电话询问：在卖方市场里，还有办法保护购房者的利益吗？

　　律师：

　　购房者应提高房东

　　违约成本

　　“从法律证据上看，买方是明显占有优势的。”浙江天健律师事务所的朱清梁律师对记者说，“但是，考虑到诉讼成本的问题，我建议双方能协商解决。”

　　他说，签订房屋买卖合同，意味着房屋债权和物权的转让。债权的转让，要求比较简单，只要房屋所有人之一签订合同，就实现了。物权转让，则需要房屋的所有权人全部签订合同，才能实现。因此，没有卜先生妻子的签字，合同的物权是不能转让的；但债权已经实现转让了。所以，在目前情况下，双方签订的合同仍然有效。张女士可以通过法院，要求强制卜先生履行合约上的条款，或者向卜先生索要6万元的违约金。”

　　“卜先生提出首付款问题，也不足以改变违约结果。通过中介公司的证明，可以明确界定，卜先生主动要求不履行合同，即违约。”朱律师还说，“不过，我更倾向于，双方互相体谅、冷静地协商解决这一问题。因为一旦诉诸法律，交易成本就会大幅提高，而且还有比较长的审理时间，这对双方都不利。”

　　与此同时，朱律师还建议购房者在签订房屋买卖合同时，尽量清楚地表述相应的违约责任，提高房东的违约成本。另外，在处理购房问题时，最好有中介公司人员在场；一旦发生变故，应该立即取得相应证据，保护自身合法权益。

　　买方：签字一小时后，房东反悔了

　　今年8月底，张女士通过朋友认识了杭州的房主卜先生，并且看中了卜先生位于城西的一套124.9平方米的二手房。经过讨价还价，双方决定以138万元的净价成交。

　　9月1日晚上8点半左右，张女士夫妻俩和房东卜先生都到了裕兴中介公司准备签订合同，但卜先生的妻子却因故不能马上赶到。于是，张女士夫妻俩和卜先生在该中介公司总部签订了《杭州市房屋转让合同》，共8份。张女士还现场支付了3万元定金，并由卜先生写下收条。

　　因为妻子当时没有到场，为了避免发生纠纷，卜先生还特别签署了一份《声明及承诺函》。声明中明确表示：“本人已将房屋转让的情况告知房屋的共有权人(妻子)……届时如果因此导致房屋买卖合同及委托代理合同不能生效，则本人……愿意支付中介费2500元，同时支付买受人(张女士)6万元作为赔偿。”

　　晚上10点左右，合同签好了。按照约定，裕兴的工作人员巴先生立即携带所有合同到卜先生家中，请卜先生的妻子补签合同。晚上10点半左右，张女士接到巴先生的电话。巴告诉她，卜先生的妻子要求增加新条款，提出更高要价，并拒绝签合同。房屋买卖一事，由此中止。

　　之后，买卖双方也曾到中介公司协商过一次，但最终没成功。

　　卖方：房产共有人不同意

　　9月25日，记者联系上卜先生。他告诉记者：“这纯粹是一个简单的交易纠纷。我当时是同意以这样的价格卖房子的，并且签了字；但我的妻子，也就是房产的共有人不同意，并且不愿意在合同上签字，我也是尊重她的意思。所以，我认为这份没有房屋共有人签字的合同是无效的。”

　　针对有其签名的《声明及承诺函》，卜先生表示：“从法律意义上说，如果能判定我应该承担责任，那么我肯定会承担相应的责任……”

　　此外，卜先生还告诉记者，按照《房屋买卖合同》规定，购房者应该在合同签订之后的13天内，将首付房款81万元打入保证金账户……否则，卖房者有权按月利1%的标准收取利息；超过5天，则有权要求购房者支付13万元的违约金，并终止合同。“事实上，直到今天，张女士仍然没有往保证金账户打钱。”卜对记者说，“说到责任，她也违约了。”

　　中介公司：房东属主动违约

　　负责张女士这套房子买卖的是裕兴不动产的经纪人巴先生，他对纠纷的整个过程完全了解。

　　他告诉记者，双方签约是在9月1日的晚上8点半到10点之间。当时，卜先生的妻子没有到，于是卜先生当场打电话给妻子，询问妻子的身份证号码，用来签合同。卜先生的妻子在电话里并没有表示反对，所以最终签订了买卖合同。可是，当晚10点多，他携带合同随卜先生回家，准备让其妻子签字时，她提出合同外的要求，否则不同意卖房。

　　巴先生还向记者透露，房东妻子中途变卦是另有原因：另外一家房产中介公司的买主，愿意出141万左右的净价买这套房子。

　　至于有关保证金账户打款的问题，巴先生还出具了一份书面《证明》。《证明》说：“本人于2007年9月12日晚20点30分，就房屋履行合同打首付款一事，联系该房房东卜先生。告知买方将按合同约定，于2007年9月13日，打入首付款。卜先生不予理睬，挂断电话。后来，张女士用电话免提与卜先生直接联系。张女士被告知暂缓打首付款。卜先生并说，和夫人商量后决定再约时间……”

　　房东加价成为楼市常态

　　9月25日，记者联系多家二手房中介公司，询问有关房东反悔涨价的情况。大家都感觉并不新鲜，无论是签订合同之前，还是签订合同之后，房东要求涨价的情况都比较普遍。

　　“反悔的大部分原因是有利益可图。”一家房产公司的负责人告诉记者，在没有签订房屋买卖合同之前，当然是价高者得。一旦签订了合同，房东也会权衡利弊。例如，一套签订合同的房子，成交价是100万，违约金是5万；如果有新的买房者愿意出到106万，房东很可能愿意毁约，多赚一点。

　　“现在的情况也确实如此。好的房子，也一直有人愿意出更高的价格。”该负责人对记者说，“在卖方市场的杭州楼市里，涨价已经成为常态了。我们通常会建议房东心态要平和一些，但几乎没有任何效果。”