扎堆销售冷热不均

   岛内水晶森林、鹭江海景二期、源昌鑫海湾二期，岛外禹洲·华侨金海岸、大溪地三期、特房锦绣祥安及美地雅登，再加上发现之旅，上周末27日厦漳楼市出现了8楼盘同天开盘的罕见现象。

    再加上之前开盘的鸿图嘉园二期、翰林苑、书香佳缘二期以及云顶至尊、禹洲香槟城、源昌鑫海湾一期等项目，今年赶在金九银十开盘的项目约有二十个左右。推盘密度如此集中，不仅放量超过往年，而且价格也高出一截。

    综合来看，整个金九银十开盘的项目大多销售不错，特别是特房两盘，时隔两个半月后，再次出现了排队买房的现象。但个别楼盘依然销售遇阻，被市场无情地泼了场冷水。

高性价比楼盘依然受宠

    在岛外楼盘的重推下，上周起厦门楼市的整体均价开始下滑，预计接下来几周依然会保持这种态势，其中最重要的影响因素来自特房两大盘。锦绣祥安均价约6000元／平方米，美地雅登均价约7100元／平方米，与厦门楼市的整体均价相比，27日特房加推的510套房源价格可谓厦门少有的平价房了，难怪再次出现提前三天通宵排队的现象。以一套80平方米的两房计算，总价50－60万元，首付不到20万元，这对不少初次置业来说还是可以接受的，毕竟以这种总价在岛内只能买一套单身公寓，在翔安却可以满足三四口之家的需求。除了价格因素，翔安未来的前景是吸引众多购房者（其中不排除投资客）的另一重要原因。

    禹洲·华侨金海岸一组团销售均价约9000元／平方米，开盘当天还享受9．8折的购房优惠。相比同区域的楼盘，虽然单价的吸引力不是太明显。但作为一个拥有西海岸海、湖、公园三景的项目，华侨金海岸的景观价值的确很高。同时作为全国首座创新科技户型楼盘，华侨金海岸的高附加值最让购房者心动，买1房可住4房，从超大入户花园、大进深舒适阳光花房、到多功能创意空间，室内足足增加18％－33％的使用面积，综合而言，性价比较高。
新政下开发商谨慎定价

    五缘湾畔、新双十中学正对面，由品牌国企开发的水晶森林均价1．3万元／平方米；中粮地产在厦门开发的第一个项目鹭江海景二期，位居老市区，均价14000多元／平方米。发现之旅此次推出的别墅及酒店式公寓，与往期相比，价格上涨也不大。在此次推盘高峰期，一些楼盘的定价并没有市场预期的那么高。由此也可见，在国家系列金融政策对后市影响尚未明朗之时，开发商的定价表现出相当的谨慎。

    厦门楼市已进入高位运行状态，无论是开发商还是购房者都或多或少开始担忧。同时，不少购房者已经表现出明显的观望气氛，今年金九银十的销售业绩与去年相比相差不小。

    据统计，去年九月份厦门全市商品住宅成交32．27万平方米，十月份成交46．25万平方米，而今年九月份、十月份厦门楼市成交较八月份有明显萎缩。如果此时开发商不考虑购房者的心态，一味高价，必然会受到市场的冷落。事实如此，厦门个别楼盘已经饱尝到了“高价不胜寒”的无奈，有的开盘一两个月，网上登记者廖廖无几；有的开盘价比同地段楼盘单价高出几千元，购买者无几，开发商只得称“慢慢卖”。

从捂盘惜售到“宝马效应”

    也许发现之旅的冯女士是上周六最幸运的购房者，刚刚下定买别墅，就抽中了一辆40万的宝马。为了留住客户，给客户更多回馈，如今楼市的促销手段也随着房价上涨而不断升级。不只发现之旅，禹洲华侨金海岸也针对首推一组团推出了买房优惠外再抽奖，最高中奖者同样是宝马一辆。

    在房市调空趋紧、形势尚不明朗的环境下，面对观望中的购房者，开发商不再“捂盘惜售”，纷纷加快了推盘力度，不仅加大楼盘卖点的宣传外，还注入了很多情感营销，以此锁住客户。首先，不少开发商都将销售现场放在了星级酒店举行，除了售楼处场地限制之外，更多地是让客户有一个尊贵的签约环境。会员优惠、开盘当天打折等实惠的价格措施，在楼市观望期还是起到了良好的效果。

    与此同时，抽奖送大礼也成了今年房地产销售的贯例，上个月刚刚结束了一场业主博饼运动之后。本月的买房送礼愈演愈高级，小到一瓶红酒，大到液晶电视、冰箱，除了实物，还有送泳池，送国外游，最高级别送宝马。面对种种情感与奖品的诱惑，购买者的购买欲望一次次被激起。

    理性与欲望，刚性与刺激，在楼市进入复杂时期，购房者该如何理性购房，满足自己的刚性需求。开发商如何挑起消费者的购房欲望，也如同一场无形的博奕，而更多的人则是在看一场与己无关的大戏。