■典型事例

北京市民老张退休了，他向往宁静的农村生活，决定和几个朋友在北京市宋庄镇购买几处农民房。2004年3月，他们跟几户农民签订了购房合同，交钱拿到房子。但是，当2006年宋庄镇被定位为北京市文化创意产业基地之一后，其中一个农家院的年租金，由两年前的三四千元猛涨至1万多元。农民们看到土地、房屋的升值潜力，就从2006年5月开始，陆续起诉购买了房屋的老张和他的朋友，要求收回房屋。今年3月，法院判决，当初的房屋买卖协议无效，老张和他的朋友不享有房屋的所有权，房屋仍归原来农民所有。

■专家说法

出场专家：李杏园，中国人民大学民商法博士。

这是典型的涉及农村宅基地使用权转让效力的案件。农民房因低廉的价格吸引了很多城里人。城里人购买的农民房可分为两种类型：一为村民个人建造并出售的房屋；二为由房地产开发商建造、村委会或乡政府颁发土地使用权转让证和房屋产权证的房屋，也就是常说的“小产权房”。

我国实行地随房走、房随地走的土地房屋政策。房屋转让，其下附着的土地使用权也一并发生转让。房地产发生转让时，房屋和土地使用权均须进行变更登记后，购房者方取得房屋所有权。

目前，我国土地管理法规定农村宅基地使用权只能由本村集体组织成员享有，不得对外转让。按此规定，城里人买农村房将无法受让宅基地使用权，进而无法办理房屋及土地使用权属变更登记，因此不能取得房屋的所有权，不能享有转让、处分、收益等权利。而村委会或乡政府不是法定的房地产权属登记机关，其发放的房屋产权证并不具有法律效力。目前城里人不宜到农村买房。

■名词解读

宅基地使用权：指农村村民依法对集体所有的土地享有的占有和使用的权利。村民有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权无偿取得、无偿使用，带有社会福利的性质。一般来说农村村民一户只能拥有一处宅基地。

■相关法条

《物权法》第153条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”

《中华人民共和国土地管理法》第63条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”