广州市房管局知识栏

　　案例:2005年年中，李先生看中了放盘于某中介公司的一处物业，经向该公司经纪人员了解得知，业主购买该物业的价格是52万元，还交了1万元的专项维修资金。该物业还从未入住，保存较新，吸引了李先生购买。于是，李先生与业主和中介公司签订了三方《房屋买卖合同》，李先生在合同中约定以53.5万元的价格购买该物业。当时李先生表示只有付16.5万元首期款的能力，余下的楼款需申请银行抵押贷款，即申请7成银行按揭贷款。该中介公司经纪人员表示该物业至少能贷款37万元。合同签订后，李先生经多方打听了解到，业主当初购买该物业实际仅花费44万元，并只交了3600元的专项维修资金。另外，李先生还被中介公司告知，根据银行评估，该物业只能申请到30万元的抵押贷款。李先生认为，中介公司经纪人员虚报业主购房价格以及为促成交易夸大承诺银行贷款额度的行为属于欺诈，于是向广州市房地产中介服务管理所投诉该中介公司，要求终止交易。

　　分析：

　　该案例中，李先生投诉中介公司的原因是：中介公司经纪人员提供虚假的物业历史成交价格信息以及夸大银行可批准贷款额度误导其签订合同。然而，中介公司经纪人员只是口头承诺。因此，李先生能否依法维权的关键是证明中介公司经纪人员提供了不实的口头承诺。证实口头承诺所举的证据必须具备以下三个条件：1.合法取得；2.经检验无瑕疵(非拼接的)；3.有其他证据佐证(例如与本案无利害关系的人证以及录音等相关物品作为物证)。证明双方在协商过程中存在口头承诺的较难，因此，建议对合同协商过程中一些影响交易的重要因素、承诺，采用书面的方式加以明确，以避免事后“口说无凭”。