李小姐在国庆期间买房遭遇到关于普通住宅与非普通住宅契税征收上的困惑。据了解，李小姐所遭遇的困惑，在当前市场上还颇具代表性，为此，也成了本期的焦点话题。

　事件

　　80平方米住宅

　　以非普通住宅征收契税

　　国庆期间，李小姐到金山某楼盘看了一套80多平方米的房子，总价50多万，折算下来，单价大概是6200元／平方米。

　　李小姐刚工作两三年，家庭经济条件也一般。几经盘算后，她觉得，倾尽所有积蓄，再找亲戚朋友七拼八凑，15万元的首付加上零杂的税费，咬咬牙还是勉强能撑住，所以决定把这套房子买下来。

　　但是，当售楼人员为她算了一笔总费用账后，她却大吃一惊，因为，光是契税这块费用，就比她预算的多了将近1万元，而这1万元对于她来说，绝对不是一笔小数目啊，甚至会让她还不起某两三个月的按揭。

　　“按我原来的预算，契税应该是七八千元，但售楼人员给我算的账里，这块费用竟然是1.5万元左右，整整多了一倍。”李小姐说，她当时觉得挺纳闷，特地就此询问售楼人员。售楼人员告诉她，七八千元是按普通住宅的契税算出来的，但实际上，这套房子的契税应该按非普通住宅来算。

　　“80平方米的房子，单价6200元／平方米在目前的福州市场也算是比较低的，怎么不是普通住宅呢？难道还能说它是豪宅吗？”李小姐吃惊地问。

　　“你这套房子的单价是6200元／平方米，根据目前的政策，只要单价超过5500元／平方米的房子都不能算是普通住宅。”这名售楼人员很无奈地解释说。

　　“这也太不合理了吧？”李小姐满腹委屈，她说，她因为这一点几乎决定放弃购买这套房子。

　　追溯

　　划分普通住宅

　　曾作为遏制炒房的手段

　　那么，所谓普通住宅与非普通住宅的契税问题到底是怎么回事呢？

　　原来，早在2000年左右，为贯彻积极的财政政策、鼓励房地产业的发展，政府针对购房者制定了几项优惠政策，其中一项就是，个人购买的房产，如是自用的普通住宅，契税方面将按正常契税的一半征收(对福州而言，即从3%降到1.5%)。

　　但是，在福州，什么又是自用的普通住宅呢？

　　2003年之前，由于房价普遍比较低，福州的契税基本按照1.5%的优惠契税征收。但是，自2003年温州炒房团进入福州、带动福州的炒房风潮后，为了遏制炒房，福州市政府决定不再全面实行1.5%的契税优惠，在整体房价不算太高的这个阶段，只要是单价超过4750元／平方米的房子，都按3%征收契税，并以此价格作为普通住宅的界定标准。

　　直到2005年6月1日，由于房价普遍上涨，这一房价标准被提高到了4830元，同时，还在另外两个方面作了界定，即住宅小区建筑容积率须在1.0以上；单套建筑面积在135平方米以内。

　　短短一个多月后，在房价继续上涨的格局下，政府又适时地将这一标准调整为住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积140平方米以下、实际成交价格每平方米5500元以下，这一标准一直持续至今。而且有一个条件超出范围，就可以被认定为是非普通住宅，比如单价超过5500元。

　　声音

　　普通住宅需否、如何界定成争议焦点

　　声音一：5500元的标准已不合时宜

　　“光是2005年这一年，政府两次提高这一房价标准，为什么此后两年多都不提高一次呢？况且，这两年的房价涨得比以往任何时候都快啊。”李小姐说，她觉得，普通住宅的标准真的应该调整了。

　　“根据政策规定，一套房子，不管面积、容积率如何，只要单价超过5500元，就不能享受契税优惠。但事实是，在目前的福州商品房市场，已经基本找不到单价低于5500元／平方米的房子了。这种情况下即便是我们卖的这种中小户型房子，也得算非普通住宅了。”李小姐所买楼盘的开发商负责人面对记者的采访道出了自己的无奈。

　　“从人性化的角度出发，随着现实房价水平的提高，5500元／平方米的标准确实应该酌情调整。”省政府发展研究中心一位工作人员说。

　　“即便不调整单价，也应该在面积方面作一个调整。比如，只要不是价格太高的豪华小户型，如果面积在90平方米以下，就算作是普通住宅。如果面积小于90平方米的房子都当作非普通住宅，确实是不太合理。”省房协一位工作人员说。

　　声音二：不调整是因为政府已不鼓励买房？

　　如此看来，福州市的这一普通住宅标准确实是不合理，但为什么看不到政府相关部门要对其进行调整的迹象呢？

　　据福州市房管局一位不愿透露姓名的工作人员透露，政府相关部门之所以目前没有对5500元这一标准进行调整，主要原因在于，这是一个“牵一发而动全身”的庞大系统，如果调整了价格，也就意味着要跟着调整面积，而这些新标准又都是不容易定的。

　　“事实上，除了标准不易调整的原因外，政府目前还没有调整标准可能还有另外一个原因，就是政府不愿调整。”福州知名地产学者刘福泉和知名地产人士郑景枫同时表达了这样的观点。

　　为什么这么说呢？或许该从契税优惠的起源说起。

　　契税优惠这一政策大概是在2000年推出来的，当时的背景是全国内需不足，契税优惠就是促进和鼓励人们购房的一项措施。

　　“但时至今日，中国的房地产市场已是一片火热，政府考虑的问题已经转变为如何控制这种过热的势头，当然不会再积极执行鼓励人们买房的契税优惠措施。”刘福泉和郑景枫都认为，政府相关部门不急着调整普通住宅的标准，原因之一可能就是政府已经不再鼓励人们买房。

　　声音三：中低收入人群还是需要契税优惠

　　客观地分析，普通住宅界定的意义，主要就在于针对其施行契税优惠。但是，如果政府已不想再施行契税优惠，普通住宅的界定是不是没有意义和必要了呢？

　　“福州的房价水平普遍超过每平方米5500元之前，人们在买房时，其实是普遍享受减半的契税优惠的，也就是说，在普通大众的概念里，住房契税就是购房款的1.5%。现在，因为房价全面超过每平方米5500元，契税一下子全部变为3%，人们在观念上确实是很难接受的。”上述省政府发展研究中心的工作人员说。

　　“事实上，这还不只是观念上的问题。现在的一套房子，总价基本都在50万元以上，1.5%和3%的契税，费用差额动不动七八千元，甚至上万元，而这样一笔差额很可能会成为压垮广大中低收入购房人群的稻草，使他们因此买不起房。”福州一位知名地产专家说，这些人都是非常需要契税优惠的。

　　“我应该就是这样的一个例子，而且在福州，像我这种收入状况的人肯定也不在少数。”李小姐说。

　　事实上，国内某网站的非正式调查数据显示，城市中低收入人群中，72%的人还没有自己的房子，这些人中，64%的人都有强烈的购房意愿。

　　“如此庞大的购房人群，他们都需要契税优惠，那么，对房屋进行普通住宅与非普通住宅的划分，显然很有必要。特别是对于广大中低收入人群来说，他们只是想拥有自己的住房，政策还是应该保障他们的权益，划分出普通住宅来实行优惠契税。”上述地产专家说。

　　到底有没必要对房屋进行普通住宅与非普通住宅的划分？

　　如果有必要，福州的普通住宅标准应该如何调整？