央行调高第二套房贷首付及利率的细则尚未正式出笼，第三套房的“惜贷”又紧随其后。

　　在房贷银根收紧的同时，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)又于日前正式发布，并将从今年11月1日起施行。

　　接踵而至的政策“紧箍咒”对厦门楼市影响几何？非常值得观察。

　　房贷收紧，压投资投机

　　就在许多市民对第二套房的界定莫衷一是，本市多家银行静待实施细则之际，厦门招行执行房贷新政的实施细则已率先浮出水面。

　　对于借款人申请第二套房贷款，厦门招行按照首付40%、利率按基准利率上浮10%计算；对于贷款购买第三套房的借款人，则按照首付45%，利率按基准利率上浮15%计算。

　　“房贷的收紧，还不仅仅体现在首付和利率的提高上”，厦门市另一家商业银行的个贷人员说，银行对借款申请人的收入证明“卡”得很紧，以前随便找一家单位盖个章，虚高填报收入证明的做法“行不通了”，银行对有疑问的填单，还要求提供工资存折复印件、银行资金交易流水材料等，有的还要求完税证明。

　　“对超出自住需求的购房者来说，房贷收紧对其购房行为是一种抑制”，厦门建设银行相关负责人说，这么做无论是对于还款能力不高的购房者，还是对银行自身，都是一种保护。

　　此前目睹一位朋友按揭并加按购置两处房产的市民说，按照现在的房价，如果自己仿效这种财富效应“顶风买房的话”，不仅要支付更高的成本，而且自住以外的投资购房和投机炒房，风险也在累积。

　　地根收紧，抑圈地扩张

　　值得关注的是，房贷新政对自住以外的投资投机需求有所抑制的同时，国土资源部39号令又横空出世。

　　39号令规定，受让人未按合同缴清土地全部出让金的，不得按出让金缴纳比例分期发放建设用地使用权证书。说得通俗一点，就是开发商不把土地出让金付清，就不给土地证。

　　这么做至少有两方面的好处。

　　一是对以“四两拨千斤”的手法疯狂拿地的开发商投资冲动加以抑制，有利于防范金融风险。据知情人士说，有些地方的开发商在未全额缴清土地出让金的情况下，就获得部分土地使用权，随后进行银行融资并开发销售，而销售回款被用于后期循环开发，如此一来，有限的资金就可以撬动多个项目。但在这一过程中，开发商只承担了最少的资金压力，很大一部分的风险实际上被转移到了金融机构，如果某个运作环节出现问题，就可能会造成一系列的风险爆发。此前，大规模圈地屡夺“地王”的顺驰集团，就是因资金链断裂无法支撑，最终不得不低价出让全部股权。

　　二是开发商全额付清的土地出让金，可提取一定比例用于保障性住房建设，39号令的颁布实施，相信会给保障性住房建设提供更充裕的资金来源。此外，分析人士认为，39号令对国有建设用地的招拍挂做了进一步规范，有利于为楼面地价大幅攀高这一“面粉比面包贵”的投资冲动“釜底抽薪”，抑制开发商大举囤地的投资冲动，与此同时，也将达到间接缩减土地供应量的效果，因为大规模拿地对开发商自有资金的要求更高了。

　　供需双调，遏经济过热

　　第二套及多套房贷的收紧、土地“闸门”的收紧，对宏观楼市的影响是显而易见的，但由于房地产是区域性很强的市场，政策“紧箍咒”对厦门楼市的影响尚待观察。

　　连环出台的两个调控政策，从土地供给、住房需求两个方面同时发力，通过抑制自住以外的投资投机需求、控制新建商品房的投资规模、加快保障性住房建设等手段，遏制经济过热，减少泡沫滋长，防范金融风险。从这个角度观察，政策“紧箍咒”将在宏观层面持续显效。

　　就厦门楼市而言，有房地产机构统计，黄金周期间，厦门二手房销售同比减少二成，一手住宅交易量则在20多套左右徘徊，远不如房贷调整前9月27日110套交易量来得红火，但由于目前多家银行房贷新政的实施细则尚未最后“敲定”，多数准购房者尚在观望，这一数据尚不足以客观反映房贷收紧对厦门楼市的实际影响，至多只是反映了心理层面的影响。

　　就39号令这一土地出让新规而言，其对厦门楼市产生的影响会比国内其他城市来得小。据悉，此前厦门对国有建设用地进行招拍挂出让已实施多年，而且明确要求开发商在拍卖成交后的两个月内付清全部的土地出让金。

　　厦门市国土房产局相关负责人证实说，厦门已早于全国其他城市实施39号令的相关规定，就土地出让金这一关键环节来说，恰恰是按时足额缴交的土地出让金，才使得厦门保障性住房建设有了持续稳定的资金来源，时至今日，厦门保障性住房建设已成为全国典型，保障性住房的厦门模式受到建设部的充分肯定和大力推广。