买二手房，定金打欠条算数吗？
买主状告反悔的房东，法院判赔12万元违约金
卖房者许先生改变初衷将房产改卖他人，原买主朱女士不满将其告上法庭，并要求索赔相当于定金的违约金12万元。近日，一审思明法院判决支持朱女士的请求。
今年5月，买房者朱女士与房东许先生的委托代理人陈女士签订一份房产买卖协议。协议约定由朱女士向许先生购买房产，房价款为67万元，协议签订当天朱女士应支付定金12万元。合同约定，如果许先生不履行合同，应向朱女士支付相当于定金的违约金。合同签订后，许先生却又将房子卖给其他人，并办理了产权过户登记手续。没有如愿买成房子的朱女士把许先生告上法庭，认为卖房者许先生的这种行为已构成严重违约，请求法院判令许先生支付违约金12万元。
思明区法院认为，原告朱女士与被告委托代理人签订的房产买卖协议经双方签字，是双方当事人真实意思表示。签订协议后，当天时间已晚，朱女士无法及时取得大量现金支付给对方。此种情况下，朱女士出具欠条，这是出于履约的诚意双方当事人均应根据诚实信用原则履行协议。思明区法院表示，许先生已将房屋出售给第三人，显属违约。判处许先生应于判决生效起10日内向朱女士支付违约金12万元。
对此，许先生不满一审判决，在他看来，“定金打欠条就等于没付，朱女士分文未付最后却挣了12万，显然不公平”。
买房可先申请预告登记
【专家说法】
厦大法学院副教授黄健雄认为，当前二手房纠纷频发，与其交易自身特点是息息相关的：首先是房屋状况不易明确；其次是房屋上的权利关系复杂；三是政策、市场等方面的变动因素大；四是中介市场不完善。特别是在当前房价快速上涨的情况下，二手房交易中的定金或违约金与上涨的房价相比微不足道，卖方在巨额差价面前宁愿以丧失诚信和承担违约金为代价而反悔。对这种问题是不能交给市场机制来自行解决的，还是应加强法律约束。在签订房屋买卖合同时一定要对违约情形进行事先约定，并尽可能约定一个较高的赔偿数额。
我国的法律允许当事人提前约定违约金，只要不明显高于违约造成的实际经济损失即可。在《物权法》实施后，为了防止卖房人一房二卖，买房人可以在办理房产过户手续前根据《物权法》第20条的规定向有关部门申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人（即买房人）的同意，卖房人无权再将房屋卖给出价更高的人，即使这样做，其行为也是无效的。
中介陷阱知多少
【友情提醒】
记者从消协和相关律师事务所了解到，一些不利于消费者的房产中介“陷阱”包括：
1、低收高放，骗取差价
“吃差价”一般模式是：房地产中介公司避免交易双方见面，而由中介公司分别与交易双方约定交易条件，在交易条件存在差价后，通过虚构的或与自己有密切关系的第三方分别与交易双方签订合同，从而赚取差价。
2、无证经营，无证上岗
不仅如此，一些中介机构甚至无固定场所，发生问题就转移，使消费者无法投诉。
3、虚假宣传，吸引顾客
不少房产中介在其店堂或媒体上发布广告信息，如对所谓“特价房产”，注重说该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等吸引顾客的地方，而没有对该房产的真实情况进行核实。
4、隐瞒信息，误导顾客
为了尽快促成交易，不少房产中介商对可能出现的风险或者致使交易失败的信息避而不谈，有意误导消费者。
5、偷工减料，逃避责任
大多数房产中介都口头承诺会提供全方位服务，即从提供信息，促成交易到完成验楼等全部由其经纪办理，事实上部分不法中介拿到中介费后，并不协助买卖双方完成后期的物业交验，这有可能出现买方入住后发现原业主的物业费等大笔费用拖欠等问题。
6、阴阳合同，蒙骗顾客
在签订合同这一环节上，很多房产中介机构，往往利用消费者不熟悉有关交易细节和法律法规，任意修改并且以格式条款形式规避自己应尽的义务，还有的以避税为诱饵，让客户签订两份不同价格的合同，最后让买卖双方都在交易中吃亏。
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